征收法上按公平市场价值补偿规则的白圭之玷
关键词：公平补偿;公平市场价值;市场环境;公共利益
在征收补偿的“混战”当中，市场价值理论的出世使得各界对其翘首以盼，顶礼膜拜。但世界是不完美的，再晶莹玉润的珍珠，其腹中都吞含着一粒微沙。市场价值规则这块白玉上，也不可避免地藏有微瑕。在赞许按公平市场价值补偿规则的同时，我们也应当正视它是一种不充分、不完美的补偿标准，我们不能期盼通过按市场价值补偿规则平息征收中的所有纠葛。近年来，美国学界对按市场价值补偿规则的攻讦日盛，但“打破一个旧世界”容易，“建设一个新世界”难，在经验的世界里，公平市场价值补偿，只是我们在经验世界里迫不得已可能做出的最好选择。
一、公平市场价值补偿标准的确立
美国联邦宪法第5修正案（以下简称“第5修正案”）规定：“未经公平补偿（just compensation），不得征收私有财产充作公用”。一直以来，学界与实务界对该条款的讨论多聚焦在究竟何谓“公用（public use）”，或“征收是否必然以公用为前提”。联邦最高法院虽然对于去除公用要求是否构成征收仍存有争议，但对于构成征收是否应给予公平补偿问题的回答却向来十分肯定。实践中，法院不断对公共利益进行扩大解释，使其与商业利益之间彼此浸润，公共利益的概念日益虚化。公平补偿最终成为征收补偿谱系当中，需要借助司法程序裁量的终极追问。
虽然第5修正案明确了公用征收的公平补偿义务，但补偿应至何种程度才算公平，该问题的答案并未明确规定在联邦宪法规范之中。对被征收人达到公平补偿的要求，联邦最高法院一直用“公平（fairness）”、“赔偿(indemnity)”这样的词汇作为标准，并将这种公平补偿的完美目标解释为“确保被征收者占据金钱上的有利地位，使其像财产未被征收一样”。该标准表面看似清楚明确，却又暗藏汹涌，几乎无法精确地弥合征收人与被征收人之间在补偿程度欲求上的张力。通常而言，征收人欲支付较少的补偿，而被征收人则希望补偿越多越好。主张支付较多补偿的观点认为，补偿高于被征收人的损失才算公平，“补偿要求是对立法机关可能滥用其权力，损害公民财产权利的一种必要的、可取的控制”，该种观点无疑可以限制政府滥用征收权，防止对公民财产的肆意剥夺。主张支付较少补偿的观点，则从警察权的正当行使以及管制的必要性角度出发，认为“补偿要求作为一种不必要的障碍，如果经常被强迫，可能会阻碍政府采取有利的措施”，该种观点对公平补偿的程度及范围持缩小解释立场，强调较少的补偿措施可以平衡宪法上的个人补偿权以及政府期望支付尽可能少的补偿之间的冲突。但究竟哪种观点更居上风，即便是作为征收补偿最终裁决机关的法院，就此也存有争议。再者，被征收人对自己在征收中所遭受的损失又持有自己的理解，财产对于被征收人而言总是有着特定的用途及情感价值，而作为征收方的政府却不愿意将财产上所附带的情感价值考量进来。因此，被征收人对征收补偿的预期往往高于政府欲支付的价格，这种张力是造成征收补偿无法达成协议而诉诸法院裁决的重要原因。
面对这种张力，为寻求以一种相对客观的标准将财产价值加以固定，法院最终选取了可转让的客观价值脉络，将不可转让的主观价值给予排除，逐步推演出一种相对客观的价值标准。总结提炼联邦最高法院在案件中的措辞，得出的答案是：公平补偿价值就是财产被征收时的公平市场价值。法院不断地回盼公平市场价值标准，而不是去更加准确地界定何为第5修正案所要求的“公平（just）”，学者也纷纷踏浪而行，将研究与讨论的重心放在一种相对简单、去感情化，且易于表达的公式化标准上。随后，公平市场价值标准出现，并成为公平补偿的通用标准。联邦最高法院在早期的征收补偿案件中并未直接提到“公平市场价值”一词，但表达的意思基本相同，1878年审理的布姆公司诉帕特森案中（Boom Co. v. Patterson），法院表述到，“本案中的补偿必须达到财产在市场中的价值”。法院所追求的这种标准，将被征收财产置于自由竞争的市场当中，欲寻求一只看不见的手来给出最后的公平补偿，即“在一个公平的市场上，在不受强迫的情形下，一个自愿的买家愿意支付给一个自愿卖家的价格”，该标准即被称之为公平市场价值。
公平市场价值中的“公平（fair）”一词，所修饰的对象是“市场”而非“价值”。那么，什么样的市场才是“公平市场”呢？按照法院的观点，该种市场是一种买卖双方见识精准（knowledgeable）、毫无压力、没有误解并且平等自愿的环境。这些要素同时满足几乎没有可能，因此，“公平市场”其实只是一种理想的期盼，一种虚拟的构建。如欲得出被征收财产公平市场价值，则必须通过评估来完成。财产的所有合理用途都会影响它在公平市场中的价值，但其中最为相关的，是财产的最大最好用途。因此，公平市场价值，有赖于评估者在虚拟的市场环境中，以财产被征收时间为评估时点，以财产的最大最好用途为评估标准，采取适当的评估方法计算出来的被征收财产的评估价值。由于公平市场价值是一种评估价值，因此，它与个人基于自己的偏好和所处环境，在相同财产上给出的内在价值（intrinsic value）不同。同时，它也与强制价值（imposed value）有所区别，后者是法定主体在特定财产或服务上所苛加的绝对价值。
实践中，法院也已经形成一种裁量征收补偿的原则，即遵从合理推定。除非公平市场价值无法作出合理的决定，或者市场价值标准所作出的补偿是不公平的，否则市场价值必定是作为衡量被征收财产的公平补偿方式。认为公平补偿意味着及时、充分和有效的补偿，实则也是对被征收财产的“公平市场价值”的描述。此外，市场方法、成本方法及收益方法，作为裁量不动产公平市场价值的常用方法，也被法院广泛接受和使用。
虽然联邦最高法院一直将公平市场价值标准作为公平补偿的首选，但这并不能意味着该理论已至臻完善，也不可就此推定，法院已将该标准奉为圭臬，学界对公平补偿标准的充分性、完美性提出了质疑，法院在一些情形下也承认，市场价值标准并非最好的价值衡量标准。实然，公平市场价值的内涵，注定了它不可能是一种充分、完美的补偿，而现实公平市场环境也经常缺失，但这些都并不足以阻碍公平市场价值的得出。
二、按公平市场价值补偿是按客观的可计算标准的补偿
批评按照公平市场价值标准补偿的观点认为，征收补偿的范围应当覆盖被征收财产所有人所遭受的全部损害，不仅包括财产的客观价值，还应当包括依附于财产的主观价值。但公平市场价值仅强调对征收中的直接财产损失进行补偿，疏漏了对商业信誉的破坏、政府行为导致的增值、财产的特殊情感价值等间接损失的补偿。法院也已经承认，“在一些案件中，按公平市场价值标准补偿不能充分地补偿财产所有者的损失。”
这种批评并不构成公平市场价值理论作为征收补偿通用标准的反诘。首先，按客观价值补偿是唯一可以操作的标准。对公平补偿最充分的阐释应当是“确保被征收者占据金钱上的有利地位，使其像财产未被征收一样”。然而，这种最充分补偿标准几乎无法企及，只要是被私人所有的财产，多少都会染有一些主观价值色彩，外部的评判者基本不可能作出完全等同于财产所有人自己认为所受损失的评估，联邦最高法院早已就此进行了论证，“根据联邦宪法第5修正案规定的公平补偿要求，法院应当使被征收财产所有者处于一种财产像未被征收一样的有利金钱地位。然而，这种规则并不能得到充分且严格的实施，因为，站在某个人的角度上去评估一件特定财产在特定时间的价值，实践中异常困难，所以，我们认可了相对客观工作规则的需要……因此，法院在裁决被征收人损失时，运用了公平市场价值的概念。”
因此，出于决定公平市场价值去主观化特质的考虑，需要发展出一种简单清晰、易于执行且相对客观的补偿标准，这种按市场价值标准补偿与最充分补偿之间的差异，已经被法院所接受和正当化，财产所有人的一些主观性价值并未被纳入到公平市场价值的范围。首先，因征收而发生的花销支出，例如律师费、搬迁安置费等，并未被纳入补偿范围；其次，难以计量的无形损失，例如财产所有人对征收财产的情感依赖，选择保留或交易财产自由权被剥夺所造成的伤害等，这种特殊的偏好价值很难拿到市场上评估，也未列入公平市场价值范围；再者，征收往往给被征收财产所在地区带来一定的收益，例如衰败征收（blight takings）中的环境改善，促进经济发展，税收、就业、收入的增加等，特别是在部分征收情形下，被征收人剩余财产很可能因征收获得增值，但公平市场价值标准并未精确地计量这种“负损失”，因征收而获得的收益并没有被扣除。虽然个别州的制定法规范已经突破了联邦最高法院的补偿范围，对包括律师费和搬迁补偿支出的诉求给予肯定，但联邦最高法院的态度却一再申明，被征收者对财产的主观价值并不能决定公平补偿的衡量。补偿范围在个别州的松动，仍然不足以撼动公平市场价值标准在整个征收补偿体系中的架框作用。
此外，公民社会中，财产权负有一定的社会职务，在德国法上，被称为财产权的社会义务，私有财产所有人就其所有的财产理应承担一定份额的社会义务，是私人财产为了社会公共福祉所应承受的正常负担。美国法上，该种义务被包含在警察权（police power）的理解之中，指为了公共福祉的实现，政府限制私人财产使用的权力。如将社会义务整体视为一个义务束，则每个人应承担相应的义务份额，例如为保证公共预算而实行的税收、为促进公共利益的实现而忍受警察权的管制等等，但通常在财产未被征收时，财产权的社会义务份额并无计算之必要。诚然，财产的征收是让某个人或某部分人承担本应由全体人承担的社会义务，因财产被征收而使权利人实际多承担的那部分义务，政府应给予补偿。政府征收的目的是公共利益的实现，这也是按第5修正案启动征收的要件之一。但在被征收人所实际承担的负担总数中，有一部分是其作为社会成员拥有财产所本应履行的义务。因此，财产所有人所获得的最终补偿中，如果以公平市场价值标准表述，其中已经扣除了所有人因为拥有财产理应负担的那部分社会义务的价值。据此，征收扣动了计算财产权社会义务承担的扳机，按公平市场价值标准支付给财产所有人的补偿当中，其原负担的财产权社会义务理应被扣除。
三、公平市场价值与侵权法上的赔偿数额存在差额
如果要求征收补偿数额等于侵权补偿数额，并将后者理解为完美的补偿，则征收补偿不可能完美。虽然在征收过程中，政府可以与被征收人就公平补偿达成协议，征收补偿的损益填补模式与侵权责任的承担模式有一定的相似之处，但征收法律关系中的权力因素及强制性特质，使得征收补偿应当被理解为一种公平市场价值的期待，与侵权损害赔偿救济有着明显的不同，这也同时是英国法与美国法的传统观念。纵然征收补偿与损害赔偿在因果关系、行为后果、主观故意等面向都具有相似之处，但征收行为本身并非违法行为，征收补偿也并非由政府的违法行为而引起，“第5修正案并不禁止政府征收公民财产，而仅是禁止征收不给予公平补偿”。反观侵权领域，承担侵权责任的损害赔偿后果，通常由不法行为引起，而引起侵权责任的这种行为又通常为法律所明令禁止。此外，计量征收补偿损失的最好方法，是财产在一个公开自愿的市场环境下，买卖双方根据市场准则达成公平交易价格，但出于分权及公正的考虑，裁量公平补偿标准的责任，即征收中的公平市场价值数额到底应为多少的重任，落在了司法机关身上。“公平补偿是一件关涉司法而非立法的问题，也不是其他部门应当解决的问题”。相比而言，侵权法上对于损害赔偿数额的确定，一直有些较为容易遵循的指引。并且，征收补偿强调对受侵法益的填补，最圆满状态是使之恢复到未受损失的状态，而就侵权损害赔偿而言，除了填补受侵法益之外，还否定了侵权人从侵权行为中的获利的可能，往往体现为惩罚性赔偿。因此，征收补偿与侵权损害赔偿的性质不同，且征收补偿范围小于损害赔偿的范围，如将侵权法意义上的损害赔偿标准，设定为征收情形中的完美补偿目标，那么，按公平市场价值补偿就是不完美的。
征收补偿的根本目的是防止政府的财政错觉，如果征收不需要支付补偿，或仅需要支付较少补偿，会使政府感觉征收资源没有机会成本或成本极低，结果导致对财产过度征收，资源错误配置，而要求补偿的数额太高，又会导致政府的征收懈怠，使得本应通过征收来实现的公共利益变为扶不起的死物，该点往往容易被忽略。收获的公共利益大于公共支出时，政府才有征收的必要。征收补偿着眼于被征收者的损失（damage），而不是政府征收后的收益（benefit），政府征收后的收益减去用于支付补偿的部分（补偿的部分等于被征收者的损失），两者的差额就是公共利益。用公式表示就是：
收益（Benefit）―支出（Damage）=公共利益（Public Interest）
被征收者常常以公共收益为参照计算自己主观损失的数额，如果公共收益全部用于征收补偿，则征收变为零和博弈，政府力图通过征收收获的公共利益将丧失殆尽。这样会挫败政府通过征收而实现公共健康、公共福利等公共利益的积极性，宪法征收规范所蕴含的促进公共利益实现的功能就被架空。公平补偿的宪法义务不仅仅是钳制政府肆意伸手的安全锁，它还是通过征收实现公共利益、促进公共福祉的传送带。财政懈怠状态下，通过征收实现公共利益的功能根本没有发挥的空间。实践中，通常只有在预期作为项目资源所产生的价值高于政府为了获得资源而支付的补偿时，政府才会有征收的制度激励。因此，出于必要激励的考虑，为了迫使政府征收财产时内化成本而要求补偿的理论，也可以证成不完美补偿的正当性。
再退一步而言，即便抛开公共利益的考量和财政懈怠的顾虑，按完美征收补偿标准，将政府的征收收益设置为零，这对于财产所有人也未必是一种福音，因为这种作法可能会将政府“围堵”至逼仄的警察权角落。政府就会通过行使警察权而不是传统征收权来实现公共利益。虽然法院已经在很多判例中认为，如果政府的管制“走得太远”，尤其是当管制的目的与管制的程度明显存在不合理时，则已构成了实质意义上的征收，应当受到公平补偿义务的拘束，“当管制达到一定重要程度，在多数而非所有案件中，必须有征收权的行使及补偿来维持这个行为，”但法院认定管制性征收仍然困难重重，对此常常是睁一只眼，闭一只眼。
四、公平市场价值是虚拟市场环境中的价值
传统观点认为，“公平市场”是市场价值确立的前提，如果类似的财产在市场上很少销售，便不能肯定被征收财产将再次以这种价格销售，那么，法院就不应该再适用市场价值标准。联邦最高法院也认为，如果公共工程的紧迫性对市场价值产生了有利或不利影响，那么机械地适用公平市场价值理论可能会产生不公平的结果，在现实公平市场环境阙如的情形下，没有“公平市场”，市场价值则无从谈起。
公平市场并不意味着完全复制经验世界的市场，而是一个“虚拟市场”。市场不是真空，市场环境总是受到这种或那种因素的制约。征收至少可能对财产的市场交易价值造成两种影响，一种是因为征收前的强制管制，而导致市值下降，另一种是因为哄抬征收后的增值预期，致使市值上升。那么，到底何时何地的市场才是对征收双方均有利的公平市场？面对这样一个无解的追问，公平市场价值规则，在糅合了无法达致完美的缺憾基础上，凝练成了一块完成征收补偿任务的脂玉，拉近了完美理想与无法具象的现实之间的距离。已有学者明确指出，在征收财产的背景下，公平市场价值的概念在本质上只是一种虚构。如前文所述及，欲完成征收补偿的任务，必须找寻出一种“相对”客观的补偿标准，在完美已经无法达致的前提下，没有什么比一种可衡量各方利益的“虚拟市场”，更能衬托出被征收财产的应有价值。而这种虚拟市场环境，恰好是按公平市场价值标准进行评估的基础，它将被征收财产的补偿，假定为一个见识精准、平等自愿的、且毫无压力的买主，可能支付给一个同样见识精准、平等自愿的、且毫无压力的卖主的价格。这种虚拟公平市场环境的构建，已经实现了被征收财产的最大最好使用目的。
即便没有可比的销售市场，虚拟市场变为“无米之炊”，也能计算出类似于公平市场价值的价值。在批评公平市场价值局限性的美国诉多伦多案中（U.S. v. Toronto, Hamilton & Buffalo Nav. Co.），法院也认为，在可比销售财产较少，不能预测重复销售被征收财产应支付的价格时，一些替代性标准，例如原始成本、重建成本、过去收益等方法也可以帮助确定被评估财产价值。那么，对这些“替代性标准”，又应当作何理解？
可比销售法也称市场方法（market approach），要求可比销售财产在经济条件、销售状况、市场环境、财产位置、物理属性等方面都与被征收财产具有相似性，该方法受特定时间段内可比较财产及市场交易环境等若干数据因素影响，若这些数据的获取足够准确充分，市场方法足以完成公平市场价值的计算。实则，公平市场价值的计算方法还包括成本方法（cost approach）与收益方法（income capitalization approach）。成本方法又称复制成本法，是通过计算当前市场上更换或重置被征收财产的价值，再减去各种折旧成本的方式，确定被征收财产的最终市场价值。收益方法也称为总体收入法，是根据财产的现有价值而计算净收入来确定财产市场价值，适用该种方法评估的财产一般为收益型财产。因此，“在确定公平补偿时，每一个案件均应由个案因素裁决，并没有适用于所有案件、所有情形的规范模式和严格标准。”在可比销售财产难觅踪迹时，如果财产是特定物或流转率较低，适用重置财产成本扣除应提折旧的方式，可以确定市场价值；如果财产的投资回报率明显，未来收益便于计算，可适用收益方法确定公平市场价值。
五、余论
美国土地征收补偿理论的嬗变伴随着城市化的发展进程。经过司法实践的不断检验，法院最终选择以“公平市场价值理论”作为征收补偿的通说标准。准确理解与把握美国公平市场价值理论的内涵与作用，对解决中国的征收补偿问题有着重要的参考意义。
我国宪法规范中并未直接规定公平补偿条款，但对以公共利益为目的的征收明确提出了补偿要求。《宪法》第10条第3款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第3款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2011年颁布实施的《条例》第2条也规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条虽然要求征收应给予“公平补偿”，但究竟何为公平补偿，仍然语焉不详。《条例》第19条第1款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”其中关于“类似房地产的市场价格”的表述，其含义射程究竟是落入了“可比销售法”的范围，仅作为计算公平市场价值的一种方法？还是应当理解为中国征收补偿“公平市场价值”理论的一般条款？该问题的答案，不仅一直是理论界的众矢之的，也直接影响到中国征收现实问题的解决。但无论做何种理解，我们都应当置身于中国征收规范的整体图景，着眼于鲜活多变的征收实践。摆在我们面前的，仍然是纷繁复杂的法解释学作业。
借鉴他国经验的前提，是要对问题有一个正确的理解。我们须纠正以市场方法通约公平市场价值标准的错误观点，正确对待市场价值理论自身存在的不足，并没有什么理论可以公式化地解决所有问题，也不可能有什么范式模板可以平息所有民怨，但问题总归需要寻找答案。公平市场价值理论虽然存在一些固有局限，有着些许的瑕疵或缺陷，使其并不能成为一种充分、完美的补偿标准，但是瑕不掩瑜，经过实践的不断检验，其仍然不失为一种相对客观、普遍适用，能有效解决公平补偿争议的最佳选择。实践中，应根据被征收财产的特点，衡量征收个案的具体因素，在被征收财产易于形成现实市场环境时，优先选择市场方法进行补偿，在现实市场环境阙如时，建构评估所需的虚拟市场环境，选择适当方法，进而确定具体的补偿标准。
作为旧城区改造的“曹家巷拆迁工程”，征收双方的补偿谈判历时多年，步履维艰。参见：央视记者蹲点10个月全程记录曹家巷自治改造，http://news.ifeng.com/gundong/detail_2012_12/30/20668793_0.shtml；成都走基层・曹家巷拆迁记，http://news.qq.com/a/20130102/000676_1.htm。
考虑依现有规范提供的征收补偿与房屋建造成本之间的巨大差距，房主拒绝接受征收补偿。参见：江温岭钉子户：60万建的房赔26万当然不搬，http://house.focus.cn/news/2012-11-23/2560202.html；浙江温岭称将对最牛钉子户房子装修再做估价，http://house.focus.cn/news/2012-11-23/2559551.html.
“由于公共利益概念模糊、多变，公平补偿条款在征收立法与实践上扮演着极其重要的角色”，参见朱广新：《房屋征收补偿范围与标准的思考》，载《法学》2011年第5期。
“国务院修改征地补偿标准 可能至少提高10倍”，参见人民网新闻，http://finance.people.com.cn/n/2012/1129/c1004-19732393.html。
U.S. Const. Amend. V.
Fischel, Introduction: Utilitarian Balancing and Formalism in Takings, 88 COLUM. L. REV. 1581, 1585 (1988).
参见刘连泰：《宪法上征收规范效力的前移――美国法的情形及其启示》，载《法学家》2012年第5期。
参见刘连泰：《将征收的不动产用于商业开发是否违宪――对美国相关判例的考察》，载《法商研究》2009年第3期。
除公平补偿问题外，司法程序通常还要对“什么是公用”、“何时构成征收”两个问题作出裁决。See Cribbet, Concepts in Transition: The Search for a New Definition of Property, 1986 U. ILL. L. REV. 1, 26(1986).
Seaboard Air Line Ry. v. United States, 261 U.S. 299, 304 (1923)，在后来的一系列较有影响的征收补偿案件中，法院采取了同样的认可态度，例如Olson v. United States, 292 U.S. 246, 255 (1934)；United States v. Miller, 317 U.S. 369, 373 (1943); United States v. General Motors Corp., 323 U.S. 373, 379 (1945);. United States v. Virginia Elec. & Power Co., 365 U.S. 624, 633 (1961); United States v. 564.54 Acres of Land, 441 U.S. 506, 510 (1979),etc.
See San Diego Gas & Elec. Co. v. City of San Diego, 450 U.S. 621, 655-658 (1981)（该案中布伦南法官持反对意见）; also see Nollan v. California Coastal Comm'n, 483 U.S. 825, 834-835(1987); Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 U.S. 393, 415-416.
See Charles River Bridge v. Warren Bridge, 36 U.S. 420,423 (1837); Hadacheck v. Sebastian, 239 U.S. 394, 410 (1915); Penn Cent. Transp. Co. v. New York City, 438 U.S. 104, 124 (1978); also see John J. Costonis, “Fair” Compensation and the Accommodation Power: Antidotes for the Taking Impasse in Land Use Controversies, 75 COLUM. L. REV. 1021, 1032(1975).
例如，在Almota Farmers Elevator & Warehouse Co. v. United States, 409 U.S.470 (1973)案中，法院多数意见支付征收补偿应包括合理的预期市场价值（参见该案判决第474, 477-478页），而在United States v. Fuller, 409 U.S. 488 (1973)案中，法院又认为补偿不应当包括合理的预期市场价值（参见该案判决第492页）。
Laura H. Burney, Just Compensation and the Condemnation of Future Interests: Empirical Evidence of the Failure of Fair Market Value, 1989 B.Y.U. L. Rev. 789, 795-796(1989).
United States v. Chandler-Dunbar Water Power Co., 229 U.S. 53, 81 (1913).
Boom Co. v. Patterson, 98 U.S. 403, 408 (1878).
Olson v. United States, 292 U.S. 246, 257 (1934); United States v. Miller, 317 U.S. 369, 374(1943); United States v. 564.54 Acres of Land, 441 U.S. 506, 511 (1979);United States v. 50 Acres of Land, 469 U.S. 24, 25 (1984).
“任能表明财产的物理环境，被使用的目的，或任何其他可能被采用的用途都是可以用来评估价值”，See People v. La Macchia, 41 Cal 2d 738, 751 (1953).
See State by Commissioner of Transp. v. Mehlman, 118 NJ Super 587, 590 (1972); State v. Peterson, 269 Ind 340, 343 (1978); State by Commissioner of Transp. v. Hope Rd. Assocs., 266 NJ Super 633, 644 (1993).
例如税。
United States v. New River Collieries Co., 262 U.S. 341, 344 (1923)；United States v. 50 Acres of Land, 469 U.S. 24, 29 (1984);
Frank G. Dawson and Burns H. Weston, “Prompt, Adequate and Effective”: A Universal Standard of Compensation?, 30 Fordham L. Rev. 727, 736-740 (1962).
Nancy Ackermann，Just Compensation, Land-use Regulation, and The Compensable Temporary Taking: First English Evangelical Lutheran Church of Glendale v. County of Los Angeles，28 Nat. Resources J. 393, 407(1988).
United States v. Cors, 337 U.S. 325, 332 (1949).
在米切尔诉美国案中，法院认为，“根据第5修正案的规定，土地对所有权人具有特定的商业用途，该特殊价值应当在征收公平补偿中给予考虑”，“然而，因征收而给其经营造成的损害或破坏，并不在考虑之中。” See Mitchell v. U.S., 267 U.S. 341, 344-345 (1925).即认为，土地征收并不涵盖对商业经营的征收，即便征收使得原告商业经营受到了破坏，但这也仅是土地征收的非意图结果。
在美国诉富勒案中, 法院认为，“第5修正案并没有要求对使用与政府许可土地毗邻土地的价值因素给予补偿，”“增值并非私人导致的，而是由政府行为引起，且国会制定许可法案时，也并没有出于此种目的考虑。”See U. S. v. Fuller, 409 U.S. 488, 493-494(1973).该案中，法院观点是，无论基于宪法规范本身、国会立法，还是司法先例，公平市场价值并非绝对，考虑到增值原因，政府并不对期待利益负补偿的宪法义务。
Kirby Forest Industries, Inc. v. United States, 467 U.S. 1, 10(1984).
根据布莱克大词典关于“just compensation”的解释，“公平补偿是指根据第五修正案，政府征收财产时的给付，通常是被征收财产的市场价值，因此，理论上，财产所有人的状况征收后不会变得恶化，也称为充分补偿、应得补偿。”可见，对于公平补偿的最终结果要求是，被征收人的财产状况不应因征收而引起恶化。See Compensation, Black's Law Dictionary (9th ed. 2009).
United States v. 564.54 Acres of Land, 441 U.S. 506, 510-511 (1979).
United States v. 564.54 Acres of Land, 441 U.S. 506, 511, 516 (1979)；Kirby Forest Indus. v. United States, 467 U.S. 1, 10 (1983).
美国国会曾于1945年通过了一项《哥伦比亚特区再发展法案》，该法案建立了一个由5名成员组成的土地机构，赋予其在衰败地区，或为了清除任何衰败因素、衰败原因而行使征收权，必要时，甚至可以将私有财产从原所有人转移至一个服务于再发展这项公共目的的私人企业，衰败不仅包括消除贫民区，还包括改善现代城市环境。在该法案引发的纠纷当中，联邦最高法院确认了衰败作为征收理由，see Berman v. Parker, 348 U.S. 26 (1954).
Nicole Stelle Garnett, The Neglected Political Economy of Eminent Domain, 105 Mich. L. Rev. 101, 129-130 , 121(2006).
See United States v. 564.54 Acres of Land, 441 U.S. 506, 511-512 (1979); United States v. Miller, 317 U.S.369, 375 (1943).
参见王世杰、钱端升著：《比较宪法》，商务印书馆2010年版，第147-152页。
德国基本法第14条第2款规定，“财产权负有义务。财产权的行使应当同时服务于公共福利。”
参见张翔：《财产权的社会义务》，载《中国社会科学》2012年第9期。
See Police Power, Black's Law Dictionary (9th ed. 2009).关于警察权的准确概念存在很多争议，但从其产生伊始，便伴随着对财产权的限制，而其目的在于实现公共福利和公共安全，See Santiago Legarre, The Historical background of the Police Power, 9 U. Pa. J. Const. L. 745, 754(2007). 早期的警察权（police power）与征收（eminent domain）有着严格的区分，为了公共福祉的管制，被视为无不法行为的损害（damnum absque injuria），因此前者并不需要给予补偿。See David B. Fawcett III, Eminent Domain, The Police Power, and The Fifth Amendment: Defining The Domain of The Takings Analysis, 47 U. Pitt. L. Rev. 491(1986). 但后来警察权与征收又发生了关联，在宾夕法尼亚州煤矿公司案中，霍姆斯法官认为，如果对财产的管制“走得太远”，则构成征收，see 260 U.S. 393, 415 (1922).
Katrina Miriam Wyman, The Measure of Just Compensation, 41 U.C. Davis L. Rev. 239, 253(2007).
See In re Lucas, [1909] 1 K. B. 16, 28; Sidney v. North Eastern Ry. Co., [1914] 3 K. B. 629. 转引自Just Compensation In Eminent Domain, 29 Harv. L. Rev. 427, 428(1916).
See Miller v. Campbell County, 945 F.2d 348, 352(1991), 该案中地区法院认为，原告的诉求并不构成成熟的诉因，上诉法院并不同意此观点，认为第5修正案并不禁止征收，而仅是禁止不给予公平补偿，败诉方申请联邦最高法院调卷令，后被否决，see 502 U.S. 1096(1992).
Monongahela Nav. Co. v. U.S., 148 U.S. 312, 327(1893); U.S. v. New River Collieries Co., 262 U.S. 341,343-344(1923).
此种情形在中国也是如此，无论是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，还是《侵权责任法》，均对侵权损害赔偿的赔偿数额计算作出了较为明确的规定，有较为具体的规范指引。
See Michael A. Heller & James E. Krier, Deterrence and Distribution in the Law of Takings, 112 Harv. L. Rev. 997, 999 (1999).
Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 U.S. 393, 413 (1922).
U.S. v. Toronto, Hamilton & Buffalo Nav. Co., 338 U.S. 396, 402(1949).
United States v. Reynolds, 397 U.S. 14, 16 (1970).
此处的争议是，财产价值的提高，是归因于政府项目的投机者，还是仅仅归因于财产的市场需求增加。法院曾经认为，任何因政府对处于争议中财产的需求而引起的价格升值不应该被考虑在公平补偿的范围内，see United States v. Cors, 337 U.S. 325(1949); 法院也曾经认为，任何可能的购买者或决定者的需求，如果在一定程度影响市场价值，就应该被考虑在补偿的范围之内，see Olson v. United States, 292 U.S. 246, 256 (1934).
Thomas W. Merrill, Incomplete Compensation for Takings, 11 N.Y.U. Envtl. L.J. 110, 116(2002).
U.S. v. Toronto, Hamilton & Buffalo Nav. Co., 8 U.S. 396(1949).
U.S. v. Toronto, Hamilton & Buffalo Nav. Co., 8 U.S. 396, 403(1949).
法院已通过司法判例对可比较销售的适用条件进行了说明，包括（1）同种类型和大小的财产利益被征收；（2）征收发生在同一地理区域内；（3）征收同时发生。参见U.S. v. Toronto, Hamilton & Buffalo Nav. Co., 338 U.S. 396, 403-405(1949).
American Institute of Real Estate of Appraisers, The Appraisal of Real Estate, 8th ed., pp.309-446 (1983).
Dore v. U.S., 97 F.Supp. 239, 243(1951).
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施前后，国内学者一直对市场价值补偿标准的客观性及合理性、公平市场环境是否适用于中国土地制度等问题，有着广泛的讨论。参见王兴运：《土地征收补偿侧度研究》，载《中国法学》2005年第3期；刘向民：《中美征收制度重要问题之比较》，载《中国法学》2007年第6期；楼利明：《关于行政征收三个争点问题的研究――以美国为例》，载《浙江社会科学》2007年第9期；王静：《美国土地征收补偿的计算》，载《国家行政学院学报》2008年第6期；王洪平、房绍坤：《论公益征收补偿的标准》，载《山东社会科学》2010年第11期等。 作者简介：刘连泰，厦门大学法学院教授；左迪，厦门大学法学院博士研究生。 文章来源：《浙江社会科学》2013年第9期 发布时间：2014/4/11