目前，我国的不动产登记制度还存在一些制度缺陷，直接危及市场的交易秩序、交易安全与当事人的切身利益和权利保障。９月７日，中国人民大学法学院主办２００８两岸四地“不动产登记”高层论坛，从法理与技术层面对我国不动产登记制度的完善进行了研讨。

　　一、不动产登记制度已确定但亟须配套推进

　　去年实施的《物权法》是一部关系国计民生的重要法律。中国人民大学法学院院长王利明认为，《物权法》确立了我国的不动产登记制度，而且在很多方面都有创新和发展。首先，《物权法》明确了登记的效力，特别是《物权法》第十六条和第十七条的区分，确认了登记是确立不动产物权归属的必备程序，同时规定了当产权证和登记簿记载不一样，应以登记簿为准。过去，我们很长时间在不动产权属的确定上是重证书轻登记，产生了很多问题。《物权法》第一次明确规定要以登记簿为准，这是确权的重要规则，对解决各种纠纷非常必要。其次，《物权法》第十五条区分了物权和合同的效力。第三，《物权法》采取了登记要件和登记对抗相结合的方式。第四，《物权法》明确规定在不动产登记方面以统一登记制度为目标，尽管现在统一登记制度在实行中还遇到了许多困难，难以推行，但《物权法》确立了今后的发展方向。第五，《物权法》规定了登记机构的审查义务和责任，规定登记制度以形式审查为主，以实质审查为辅的模式。第六，《物权法》确立了预告登记等重要的登记制度，对保护广大购房人的权利，维护房地产交易秩序是非常必要的。但是，具体落实这些制度还需要出台相关配套措施。

　　《物权法》颁布之后，建设部和国土资源部等有关部门修改了相应的不动产登记规则，并且正在加紧制定有关规章，这些都为《物权法》的顺利实施提供了重要的制度保障。

　　二、登记机关实质审查的责任是否太大

　　不动产登记是物权对世效力和公示原则的基本要求，目前世界上大多数国家和地区均建立了不动产登记制度。但在我国目前，由于缺乏不动产登记的专门法规，登记机关如何担负审核责任及如何承担赔偿责任，引起了与会专家的高度关注。

　　台湾中正大学法律学系教授兼系主任谢哲胜说，这些年台湾不动产登记制度的实施情况表明，不动产登记机关实质审查的赔偿责任非常大，这已经产生一些负面影响，台湾的不动产登记制度因此需要作些调整。对于大陆来说，是要建立一个崭新的登记制度。登记制度的关键问题，是既要符合保护交易安全的需要，又要在操作层面上让登记机关能够很好地运作起来。香港城市大学学者关文伟表示，在香港，不动产登记赔偿的最高限额是３０００万，赔偿费用的来源是登记收费的千分之一点七。但现在有些高档物业登记中的赔偿很容易超过３０００万，所以这一赔偿限额从２００４年通过之后到现在还没有实施，香港立法会对此还有争议。

　　住宅和城乡建设部住宅与房地产业司产权市场处处长杨佳燕认为，按照《物权法》第十二条规定，不动产登记机构要履行相关的登记职责，对几个方面进行审查：１．审查合同登记的原始文件的真实性和合法性。这是比较困难的，实践中就出现过即使经过公证机关公证了的继承关系等法律文书也都出现了被撤销的情形。２．对当事人身份的证明材料作实质审查，主要是审查相关的身份证号、性别及其他相关信息。３．对房产证和登记证书的审查。４．对登记事实的审查，如审查合同书、建设工程规划许可证、土地规划证等。对于登记机关的赔偿责任问题，实务部门和专家学者存在认识上的差异，这涉及到如何理解《物权法》第二十一条的规定。我们认为，如果当事人提交虚假材料的，当事人应该承担赔偿责任。登记机构只有在因自己错误而给他人造成损害的，才负赔偿责任。但是现在怎么样来区分登记错误？没有一个明确的规定。此外，现在一套住宅房的登记费是８０元，非住宅房是５５０元且不随ＣＰＩ的调整而调整。这样的收费标准和登记机关作为事业单位本身的管理成本不协调。

　　中国社科院法学研究所副研究员常鹏翱到深圳、上海、郑州作过实务调查，他说实践中登记人员都不愿意承认他们的登记是实质审查，因为责任太大。这不仅仅涉及到赔偿问题，赔偿还是国家层面的，更重要的牵扯到具体单位。一旦出现赔偿，政绩考核怎么办？个人发展怎么办？年终奖金分还是不分？现实中这些实实在在的影响因素不能不考虑。

　　三、登记的技术因素还待完善

　　由于没有统一的登记机构和统一的登记规则，这就容易出现政出多门、各自为政的混乱局面，各种登记规则中就难免出现重复、矛盾、不协调等现象，有的规则不仅不科学，甚至违反《物权法》的基本原则。

　　中国社科院法学研究所民法研究室主任孙宪忠指出，《物权法》的实施在中国还有一个很大的问题，即登记方面的多部门、多级别问题。现在，土地登记部门有四五个之多，而且在纵向上还有部、省、市、县四级登记。按照《物权法》第十条规定，要建立一个统一的不动产登记制度，但目前还没有发生什么改变。

　　中国人民大学法学院教授王轶认为，在《物权法》有关异议登记的规定中，存在一个问题需要解决，即在权利人不同意利害关系人办理更正登记的情况下，如果利害关系人办理异议登记，利害关系人是否需要申请人民法院作出诉前财产保全裁定为条件？根据建设部出台的《房屋登记办法》第七十六条和第七十七条规定，似乎不要求以申请诉前财产保全裁定作为前提条件，但这样会增加赔偿的风险。

　　中国人民大学法学院副教授高圣平则认为，在异议登记制度之下，如果没有一个诉前财产保全的裁定，登记机构就可以作出异议登记，确实会对登记机关和登记权利人产生较大风险。在我们现在的模式下，异议登记和财产保全是并存的。台湾的制度建设本身还不太一样，台湾实行假处分来代理异议登记。

　　株洲市房地产交易登记中心主任尹春燕说，作为债权物权化设置，《物权法》确认了不动产预告登记制度。但预告登记在实务中同样存在不少问题。第一，预告登记的效力是不是能够对抗公权力；第二，预告登记的时效问题，《物权法》规定预告登记之后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。但是时效怎么理解？登记部门也不能主动去注销登记，是不是要通知原来登记义务人？如果没有人申请是不是自动失效？第三，预告登记转本登记的问题。为保证相关的法律法规能够相互衔接，预告登记自动转现可能更合适一些。第四，土地和房屋预告登记怎么衔接。初始登记是先地后房，其后登记是先房后地。在房屋登记办法中对此没有进一步涉及，土地可以办预告，房屋也可以办预告。那么土地是不是可以按照房屋的预告办预告？

　　湖南大学法学院博士周志芳认为，预告登记的问题，核心还是一个预告登记和备案登记的关系问题。备案登记从学理上很容易理解，即备案登记是房地产开发商的义务，不以当事人的意思为转移，但实际上从最后的效果来看，备案登记作为一种公示登记方式，如果不具有对抗第三人的效力，肯定说不过去。到底怎么解决备案登记和预告登记的矛盾问题，确实值得继续思考。