澳门土地制度的宪制基础与实践应用
关键词：土地所有权 国有土地 私有土地 纱纸契 一国两制
一、引言
《澳门基本法》第7条是澳门特别行政区土地和自然资源制度安排的核心条款，体现了中国对澳门特区土地资源管理的基本原则。该条规定如下：澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发，其收入全部归澳门特别行政区政府支配。
自澳门回归以来，第7条在司法实践中频繁被援引。截至2023年11月30日，澳门终审法院共处理了76起援引该条的案件，其中18起与土地权利直接相关。这些判决不仅引用了第7条，还涉及《基本法》第6条、第103条、第120条和第145条等相关规定，主要围绕私人土地所有权的确认展开讨论。然而，在实践中，第7条的适用却引发了一系列法理困惑和争议，包括但不限于以下几个方面：《澳门基本法》与《土地法》之间的不一致性问题；“私有地”权利的法律地位及其范围；特区成立后新私有土地产生的可能性；国有土地长期租借权或其上已建房屋所有权的时效取得问题；纱纸契作为取得不动产所有权凭证的有效性；永久租赁土地长期租借权的时效取得问题……
这些争议反映出在澳门新的法律体系下，私有土地权利的定位和保护仍存在诸多不确定性。本评注将通过梳理相关立法背景、理论争议和司法实践，对第7条的具体适用问题进行全面分析和评述。通过系统评述这些争议，本文旨在为理解和适用《澳门基本法》第7条提供更清晰的法理基础，同时为未来可能的立法完善和司法实践提供参考。此外，本评注也将为研究澳门特区法律制度中的土地权利问题提供一个全面的分析框架。
二、《澳门基本法》第7条的历史背景
在某种意义上，澳门今天的土地法律制度的面貌，是漫长的葡萄牙殖民时期奠定的，回顾葡萄牙殖民政府在这一制度上发挥的作用，是我们通过历史把握当下的第一步。
（一）葡萄牙殖民地土地法令的演变
葡萄牙在其殖民帝国的统治过程中，逐步建立起一套复杂而精密的土地法律体系。这一体系不仅反映了葡萄牙殖民政策的变迁，也为澳门特别行政区现代土地法制的形成奠定了基础。其演变的特征可概括为如下四点：
第一，确立“无主土地”公有的土地法原则。这一原则的确立�辗且货矶�就，而是经历了漫长的演变过程。在此期间，葡萄牙政府不断调整其殖民地土地政策，以适应不同时期的统治需求和经济发展要求。葡萄牙殖民土地法的雏形可追溯至17世纪，但其系统化始于19世纪初。1811年，葡萄牙王室颁布的《国王法令》（Alvará de 18 de Setembro de 1811）首次明确宣告殖民地无主土地归属皇室所有。这一原则在随后的近一个世纪里得到持续强化，最终在1901年的《海外省份土地授予法》中达到顶峰。该法以不容置疑的语气宣告：“截至1901年5月11日，凡未根据葡萄牙法律构成私人财产的土地，均属国有。”这一规定不仅涵盖了葡萄牙海外领地的广大荒原，也为日后澳门的土地管理奠定了法理基础。
第二，建立公有土地的多样化处分制度。随着殖民统治的深化，葡萄牙政府逐步完善了公有土地的处分制度。1856年的《调整海外省份国有荒地授予》（Lei de 21 de Agosto de 1856）堪称殖民地土地法的里程碑。这部法律首次系统地规范了未开垦土地的取得条件和方式，涉及总督授权、受让人权责、土地测量等诸多方面，为后续的土地管理提供了��本。在澳门，土地处分制度的发展尤为引人注目。从1908年的《澳门省土地临时租赁总则》，到1928年的《澳门省土地授予法规》，再到1940年的《澳门殖民地土地授予规定》，葡萄牙殖民当局逐步构建起一套适应澳门特殊情况的土地管理体系。其中，1928年的法规尤为重要，它不仅确认了葡萄牙国对澳门土地的所有权，还规定了租赁、出租和临时占用等多种土地处分方式，同时保留了国家对矿藏、水源等战略资源的控制权。这一制度为日后的土地管理实践积累了宝贵经验。
第三，确立公有土地“国家所有、地方执行”的地方自治原则。随着殖民统治进入后期，葡萄牙政府在土地管理上逐渐体现出赋予地方更多自主权的倾向。1954年颁布的《海外省份有机法》（Lei Orgânica do Ultramar Português， Lei 2066）是这一趋势的集中体现。该法一方面确认了既有的私有财产制度，另一方面创新性地将未使用土地的所有权从中央政府转移至各海外省份。这意味着这些土地不再属中央政府的所有，而是成为各个海外省份的财产。这一举措实质上确立了“国家所有、地方执行”的原则，为殖民地提供了一定程度的土地管理自主权。这一原则的确立，某种程度上预示了葡萄牙殖民帝国的瓦解。它不仅反映了葡萄牙政府对殖民地管理策略的调整，也为后来澳门回归后的土地管理体制埋下了伏笔。值得注意的是，《海外省份有机法》所确认的有关“土地国有”的法理概念和解决方式与《澳门基本法》第7条规定的土地归属原则相似，体现了历史的某种延续性。
第四，调和了“国家法制统一”与“地方因地制宜”两大冲突的价值。1867年《Seabra民法典》的颁布和随后在殖民地的推广，体现了葡萄牙政府建立统一法制框架的努力。这部民法典不仅在本土适用，还逐步扩展到海外领地，为解决殖民地特殊土地法规与葡萄牙一般民法之间的冲突提供了有效工具。这种做法既保证了整个帝国法律适用的一致性，又为因应地方特殊情况留下了空间。后来，葡萄牙政府在制定殖民地土地法时，采取了因地制宜的策略。从最初关注巴西，到后来扩展到非洲和亚洲殖民地，再到专门为澳门制定一系列土地法规，如《澳门省土地授予法规》等，都体现了对殖民地地方特色的尊重和考虑。这些法规在遵循帝国总体法律框架的同时，也充分考虑了各地的地理环境、社会特点和经济需求。
葡萄牙殖民时期澳门土地法制度的演进，从最初确立无主土地公有原则，到建立多样化的土地处分制度，再到维护国家法制统一的基础商逐步赋予地方一定程度的自治权，不仅反映了葡萄牙殖民政策的变迁，也为澳门特别行政区现代土地法制的形成奠定了历史基础。
（二）现代澳门土地法体系的初步建立
首先，1980年颁布的《土地法》（法令第6/80/M号）奠定了当下澳门土地制度的基本面貌。澳门的土地法律体系是在漫长的历史长河中逐步形成的，而1980《土地法》则是这一演变过程中的重要里程碑，其源于葡萄牙对其殖民地/省份土地管理的规范，体现了葡萄牙殖民帝国晚期土地政策的特点。值得注意的是，这些管理规范至今仍被某些葡语系国家所沿用，反映了葡萄牙殖民法律体系的深远影响。1980年的《土地法》建立了一套相对完整的土地管理制度，其主要内容包括：（1）规定了“国有土地”的管理制度，涵盖土地使用、利用、变更、移转和消灭的权利；（2）对土地进行明确分类，引入“保留地”（Reserva）等概念；（3）确立了土地管理的基本原则，如可持续发展、切实有效利用土地、监察等；（4）明确了公产、私产和私有土地的区别。这部法律的颁布，标志着澳门土地法律体系的成熟，为回归前夕的澳门提供了相对稳定的土地管理框架。
其次，回归后澳门土地法经历了一系列的调整与适应。1999年12月澳门回归祖国后，澳门的土地法制度面临着重大调整，以适应其新的政治地位和主权状况。《回归法》（1999年第1号法律）针对土地制度做出如下规定：（1）土地所有权相关的法律规定将根据《澳门特别行政区基本法》第7条进行解释；（2）原土地法中 a) 关于出售土地的条款、b) 允许葡萄牙公法人拥有不动产所有权的条款、c) 允许葡萄牙公法人获得土地占有或使用的特别许可证（Autorizações de Uso Especial）的条款不再适用。从法律和法权的角度来看，澳门特别行政区对原有《土地法》中涉及葡萄牙公法人（如政府机构、公共团体等）权益的条款进行的修改，使之在澳门拥有和使用土地的权利受到了限制，体现了主权回归后法律体系的重大调整。这一变更不仅仅是简单的法条删除，更是法律主权的具体体现。通过限制葡萄牙公法人在土地出售、不动产所有权和特别使用许可方面的权利，澳门特区政府实际上重新界定了土地法权的行使主体和范围。这种调整深化了“一国两制”原则在财产法领域的实践，同时也反映了从殖民地法系向特别行政区法系的转变过程。
三、《澳门基本法》第7条的立法背景
法律的目的解释（亦称论理解释）是一种重要的法律解释方法，其核心在于通过深入分析法律条文的目的和立法意图来准确把握其内涵。这种方法不仅仅局限于法律条文的字面意义，更着重考察法律所欲实现的目标及其潜在的社会效果。
（一）立法原意
为了更深入理解《基本法》第7条的规定，必须先了解其制定过程和立法背景。《澳门基本法》第7条关于土地问题的立法，体现了以下几个核心原意：
1.确立国家对澳门土地的主权
受香港基本法的影响，澳门基本法起草委员会认识到有必要在土地所有权问题上作出明确规定。这反映了中央政府对国家主权的重视，同时也为澳门特区的土地管理奠定了基础。1989年11月，基本法起草委员会全体会议通过的《基本法结构（草案）》提出，土地所有权的规定应当从澳门的实际情况出发，既体现国家主权，又考虑到澳门的特殊历史背景。
2.尊重历史，保护既有私有土地权益
鉴于澳门回归前已存在一定数量的私有土地，基本法必须决定如何对这些私有土地给予法律保护。1990年9月，起草委员会深入研究了澳门第6/80/M号《土地法》，该法对私有土地的概念及确认标准有明确规定。基于维护澳门资本主义制度、尊重特区原有生活方式的理念，委员会最终决定在基本法中对现行法律已确认的私有土地予以保留。这一决策不仅体现了对澳门私有土地的保护，也反映了基本法旨在维持澳门原有社会制度和生活方式的立场。
3.促进土地管理规范化、法制化
为了解决历史遗留的纱纸契等私有土地证明文件问题，�杖繁Ｍ恋毓芾淼墓娣痘�，第7条对私有土地所有权的承认附加了两个具体条件：（1）时间条件：所有权必须在特别行政区成立之前已经得到确认，有效防止了回归后可能出现的土地权利混乱；（2）程序条件：私有土地的所有权必须通过法律规定的程序获得确认，确保土地权利的合法性和有序性。这种双重条件的设置反映了立法者的谨慎态度，旨在在承认历史现状的同时，也确保土地管理的规范化和法治化。1992年9月，基本法起草委员会第十二次全体会议通过了这一规定，进一步明确了私有土地的法律地位，同时为历史遗留问题指明了解决方向。
4.体现“一国两制”方针
《澳门基本法》第7条的规定充分体现了“一国两制”方针的精神。一方面，通过确立国家对澳门土地的主权，体现了“一国”原则；另一方面，通过承认和保护特区成立前已依法确认的私有土地，体现了对澳门“两制”的尊重。这种平衡不仅展现了中央政府对澳门特殊历史和现实的理解，也为澳门回归后的稳定发展提供了制度保障。
（二）学理争议
对于第7条，有质疑观点视之为对国家主权原则的部分放弃。有一些学者对《基本法》第7条承认澳门原有法律中的私有土地所有权制度提出质疑认为这与中华人民共和国的主权原则存在矛盾是对国家主权的部分放弃。他们认为澳门自古以来就是中国领土，在葡萄牙统治时期虽然废除了《大清律例》等法律，但回归后应当恢复中国法律的完全适用，对澳门原有法律制度予以承认是与国家主权原则相悖的。因此《基本法》第7条在处理这一问题时需要回应这种质疑说明其处理方式是否真正符合一国两制的方针政策。
针对上述质疑有一些学者则认为《基本法》第7条在解决澳门土地所有权问题时实际上是秉持了一国两制的方针政策�胀�时坚守了国家主权原则和平稳过渡原则这两个核心原则。一方面通过规定除已获确认的私有土地外其他一切土地和自然资源均属国家所有充分体现了国家对澳门的主权权力。另一方面对已存在的私有土地所有权给予法律承认和保护则是为了确保澳门社会制度的平稳过渡避免引起制度性动荡。因此第7条的做法�瘴次ケ骋还�两制方针而是对这一方针的贯彻和落实即在坚持一个中国的前提下充分尊重澳门原有的社会制度和法律体现了对澳门的尊重和促进其平稳发展的坚定承诺。
（三）立法效果
第一，《澳门基本法》确立了财产权保护的宪法基础。《澳门基本法》作为特区法律体系的最高法源，通过多个条款全面构建了澳门的产权宪法。其中，第6条、第7条、第103条、第120条以及第128条共同确立了财产权保护的核心原则：（1） 确认财产权为居民不可侵犯的基本权利；（2）建立对财产权的保障机制；（3）为澳门特区的财产权保护提供立法基础；（4）在保护私有财产的同时，允许基于公共利益的必要限制。这些条款不仅为澳门特区的财产权利保护提供了宪法层面的依据和指引，还体现了“一国两制”方针下对私有财产的尊重和对公共利益的兼顾。
第二，确立了财产权保护的广义性和全面性。《澳门基本法》对财产权的保护体现了广义性和全面性：（1）第6条中的“财产”概念应作广义解释，不仅限于所有权或特定形式的财产权，而是涵盖了各种形式的财产利益。这种广义解释有利于最大程度地保护居民的各类财产权利；（2）第103条规定了财产权被剥夺时的赔偿原则，要求赔偿应符合三重标准：实际价值、可自由兑换和不得无故延迟支付。这为第6条提供了具体补充，确保了权利人获得充分和及时的赔偿；（3）第120条保障了1999年12月19日之前合法订立的土地租赁合同在回归后的有效性，体现了法律的持续性原则和对既有权利的保护；d) 第128条特别保障了宗教组织的财产权利，包括获取、使用、处置、继承财产以及接受捐赠的权利，进一步强化了私人财产保护的全面性。
第三，保持了法律的连续性，�掌鸬搅吮涓镆�领的作用。《澳门基本法》在处理现行法律时，体现了双重作用：一方面，根据第11条和第145条，基本法强调了法律连续性原则。正如葡萄牙学者玛丽亚・阿桑乔（MARIA LEONOR ASSUNÇÃO）所指出的，这一原则确保了“澳门法律体系的本质不可改变”。这意味着，即便在回归后进行必要的法律调整，也必须尊重澳门现有法律体系的核心，不得削弱居民的权利和法律保障；另一方面，基本法也发挥了引领法律变革的作用。它为澳门特区的法律制度提供了新的指导框架，促使现有法律在保持连续性的同时，适应新的政治和社会环境。这种平衡体现了《中葡联合声明》的精神，确保了澳门法律体系的稳定性和适应性。
第四，与澳门现有法律体系协调适应。《澳门基本法》与澳门现有的法律体系，特别是《民法典》和《土地法》之间形成了一个层级分明、相互协调的法律架构：（1）《民法典》和《土地法》作为部门法，构成了“第二阶梯”的法律基础，在基本法确立的基本权利体系下发挥作用；（2）在私人土地所有权方面，基本法的规定与《澳门民法典》以及《澳门土地法》中的相关条款存在密切的联系和适应性。这种协调确保了土地法律制度的连贯性和有效性；（3）基本法对现行法律的调整和修订，在保持法律连续性的同时，也引导了法律制度的必要变革。这种平衡有助于澳门特区法律体系的稳定和发展。
四、《澳门基本法》第7条的体系解释
法律的体系解释（或称系统解释）是一种重要的法律解释方法，其核心在于将特定法律条文置于整个法律体系的语境中进行解读。这种方法注重考察目标条文与其他相关法律规范之间的逻辑关联及其在法律体系中的定位。体系解释法有助于维护法律解释的一致性和连贯性，从而有效规避法律条文之间可能存在的矛盾。《澳门基本法》虽然居于该体系的制高点，但仍需尊重本地特有的法律传统。这一特殊性决定了《澳门基本法》的解释不能简单套用我们惯常理解的从宪法到部门法的单向价值灌注模式。相反，它呈现出一种更为复杂的动态过程：在宪法与《土地法》等部门法之间，价值、规范和意义在一种理性商谈的氛围中实现双向流动。
（一）“国有土地”在澳门和内地的不同理解
澳门的土地可以分为三种基本类型：公产土地、私产土地和私有土地，其中，公产土地和私产土地统称为“公有土地”。这三类土地在法律特性和适用法律上存在显著差异：
第一，私产：这一概念源自古罗马法中的“团体物”概念，指属于团体而非个人的物品。在性质上介于公产和私人产权之间，其范围则根据《土地法》第7条确定：凡不被视为公产或私有土地的土地，均属私产，私产作为国有土地的一种，属于国家或地区所有，但原则上可以进行民事法律交易。私产具有双重特性，作为国有土地，它原则上可以进行民事法律交易，被视为可处分之财产。其特殊性在于处分时既可以遵循民事法律制度，也可以依据行政法律进行处理。这种灵活性为土地管理提供了更多选择。在澳门回归前，第6/80/M号法律《土地法》（简称旧土地法）规定了六种土地批给方式：出售、长期租借、租赁、无偿批出、交换、占用。其中，仅针对“私产”土地的出售作为一种典型的民事处分行为，会创设民事权利和义务关系。
第二，公产：其范围主要由《民法典》第193条第3项规定，指不可作为私人所有权标的物，被视为不可转让或不可处分之财产，通常用于公众使用，如公园和道路等，具有非流通性。公产因其不可处分性而受到特别监管和限制，只能适用行政法律制度。这种特殊性质决定了公产不能进行普通的民事交易，而是要遵循严格的行政程序和规定。值得注意的是，根据《海外省土地批给》律令的规定，公产实际上也可以被视为私产的一部分，只是属私产中的不可处分部分。作为拨归公众使用的财产，其所有权归于国家或特定的公共机构。
第三，私有土地：这一概念指归属于个人或私人实体的土地，其所有权归个人所有，私有土地与私产相同，完全受私法制度的调整。其所有者拥有较大的自由度，可以根据自身需求和市场情况进行买卖和使用。
2013年，为了更好地管理澳门特别行政区境内的国有土地，新《土地法》颁布实施。新法第3条明确将澳门的土地划分为：国有土地（包括公产和私产）和私有土地，延续了旧有法律中“公产-私产”的二元国有土地形态。然而，随着澳门回归中国，这一分类体系面临了重大调整。《澳门特别行政区基本法》第7条对澳门的土地资源做出了新的定义，规定除已确认为私人所有的土地外，其他土地均归国家所有。这一规定实际上将澳门的土地简化为国有土地和私有土地两类，否定了旧法中对公产和私产的区分。
这样一来，2013年颁布的新《土地法》与《基本法》便在土地分类问题上发生了潜在冲突。新《土地法》�瘴赐耆�采纳《基本法》的规定，而是继续沿用了旧法的分类方式，保留了国有土地下的“公产-私产”划分。这种做法引发了学界的广泛关注和讨论。有学者认为，私产和公产的重要区别在于私产可依据私法进行处分，但这与澳门回归后的土地法律制度之做法不符：涉及私有土地的问题由《民法典》调整，而国有土地则通过行政法性质的《土地法》调整。
但上述争议仅仅是理论意义上的龃龉，在实践层面，新《土地法》中“公-私产”划分�瘴丛斐墒抵收习�。由于《基本法》第7条的规定，现行的《土地法》对公产和私产的区分仅仅是在土地用途上有所不同，而在法律意义上，公有和私有土地已经趋同，《土地法》与《基本法》关于“国有”概念含义上的偏差和概念上的冲突，�詹挥跋焱恋刂贫仍谑导手械脑诵泻捅Ｕ稀�
对澳门《土地法》和《基本法》中关于“国家所有”的认知差，深究异根本原因，均源自于资本主义和社会主义制度围绕“国家所有”的理念差异：在资本主义私有制下，国家所有意味着国家作为一个特定主体的所有权，尽管法律后来将其改称为本地区所有，但其本质上仍然是“由特定政府管理的国家财产”。葡萄牙1901年5月9日颁布的《海外省土地授予法》（Concessão das Terras das Provincias Ultramarinas）律令第1条规定：“所有海外土地，自1901年5月11日起，凡未根据葡国法律取得成为私人财产者，均视为国家的私产”。在1974年葡萄牙革命后，澳门的法律地位发生转变，《葡萄牙宪法》承认澳门不属于其领土，土地所有权由“国家所有”转变为“本地区所有”。葡澳政府和葡萄牙作为法律上特定化的公法主体，拥有参与民事法律关系的权利和义务。然而，在社会主义公有制下，国家所有意味着国家代表全体人民管理和掌控资源，而国家抑或是“全民”本身�詹皇且桓鎏囟�化的主体，而是一个抽象的概念。
简言之，资本主义的国家所有意味着“国家作为特定主体占有和管理的财产”，社会主义的国家所有权代表“全体人民对资源的理论主权”，其更接近一种法哲学层面的宣示。两边关于“公有财产”的核心分歧在于，公有财产的主体是否直接参与对财产的管理和处分。亦即“国家”“人民”是否能够直接作为主体参与法律关系。针对这一个问题，《基本法》第7条确立了新的土地所有权原则，即国家对澳门特区政府成立前未确认为私有财产的土地拥有“所有权”，而澳门特区政府仅有“管理和使用权”，这避免形成“国家 + 澳门政府”的“双重所有权”，但也与回归前的情况有所不同。
综上可知，澳门土地法律制度面临着多重挑战，需要在未来进行进一步调整和完善，新《土地法》保留公产和私产的划分虽然在实际运作中未造成实质性障碍，但与《基本法》的规定仍存在潜在冲突，同时“私产”一词在葡语和中文语境下可能产生歧义，亟待法教义学的解释来予以消弭。基于此，有学者认为澳门在制定新《土地法》时只面临的两种选择：一是继续沿用旧《土地法》中的土地法律地位三分法，即国有公产、国有私产和私有土地，与此同时与1999年制定的《民法典》中的规定相呼应；二是根据《基本法》第7条的规定，废弃旧法的分类方法，仅将土地分为国有土地和私有土地两种，�战�《民法典》中第193条关于公产的规定纳入《土地法》。可见这一问题将是澳门特别行政区法律体系继续完善和发展的重要课题。
（二）“私有土地”在澳门与内地的不同理解
长期租借（aforamento）是1980年葡澳政府通过第6/80/M号法律《土地法》确定的一种土地分配方式。在长期租借下，承租人获得土地的长期租借权，而土地的所有权则保留给本地区（回归后归属国家）。马光华教授指出，这种做法是“所有权的分离，此时不再只有一个所有权，而是两个”。因此，澳门特区政府成立后便不再采用长期租借方式进行土地分配，�赵�2013年生效的《土地法》中废除了长期租借方式。
长期租借也常常被称为“永佃”。澳门大学唐晓晴教授的研究表明，长期租借权和永佃权（emphyteusis）在历史上�辗峭�源概念。尽管这两个制度在罗马法的概念体系中有着复杂的共生和交织关系，但实际上它们存在显著差异。然而，在澳门的特殊语境下，葡语法学家倾向于将这两个概念视为同一事物。唐晓晴教授指出，“永佃权”在澳门可能导致“所有权的割裂现象”。在这种情况下，永佃权的权利人的地位“应当与所有权人相若”，实际上形成了两个�沾娴乃�有权。
从内地法律的角度来看，无论是“长期租借权”还是“永佃权”，都更类似于一种用益物权，而非“所有权”本身。因此，内地研究者在分析澳门相关问题时，往往将其置于“地权流转”的框架下讨论。这种视角暗示这些权利，与澳门政府的“批租”土地出让方式类似，是在土地公有制前提下的技术性土地流转手段。然而，这种思维定势可能导致误解。1999年10月31日《全国人大常委会关于处理澳门原有法律的决定》以及1999年12月20日第1/1999号《回归法》�瘴疵魅分赋�“以长期租借的方式批出土地”违反《基本法》。但由于“长期租借”对土地使用年限没有限制，根据《基本法》的精神实质，回归后在澳门这种方式实际上已不被允许使用，澳门的司法实践否定了“长期租借”或“永佃”作为土地出让方式的合法性。
然而，“长期租借制度不会保留在土地法内，但无碍过去通过该制度设定的土地权利会继续使用原规定”，澳门学界普遍承认其等同于“所有权”的权能和地位。基本法第7条中的“私有土地”概念，除了完全形态的私人所有权，应当也适用于“长期租借所设定之权利”。这也是澳门特别行政区学术界和司法界一致赞同的观点。故所有现存的“长期租借权”均包含在“所有权”的概念之下。
（三）澳门“土地所有权”概念的应然解释立场
在探讨澳门特别行政区法律体系时，我们不可避免地要, , , , , 面对一个独特的现象：澳门地区的土地立法先于《澳门基本法》而存在。这一历史事实为《澳门基本法》的实施带来了理论上的挑战，使其可能陷入一种“先来后到”的尴尬境地。这种情况引发了一个更为广泛的问题：在特殊的历史和政治背景下，宪法性法律与既有部门法之间应当如何协调？传统宪法理论认为，宪法在法律体系中具有至高无上的地位。正如凯尔森（Hans Kelsen）所言，宪法是“规范金字塔”的顶点，是其他一切法律规范的渊源和基础。宪法通过确立基本价值和原则，为部门法的制定提供指导，�胀ü�合宪性审查机制确保法律体系的一致性。然而，澳门的情况却挑战了这一传统观念。
在澳门，我们观察到一种独特的现象：《澳门基本法》中的某些核心概念，如“所有权”和“国家所有”，不得不根据葡萄牙和拉丁法系的物权法理论重新解释。这种解释方式与《中华人民共和国宪法》中相同表述的含义存在显著差异。这种差异不仅反映了法律概念在不同法系中的多元性，也凸显了在“一国两制”框架下处理法律概念时所面临的挑战。面对这种情况，一些学者主张应以内地法系的定义为标准，实现法律概念的统一化。然而，笔者认为，这种做法不仅没有必要，而且可能会破坏澳门法律体系的内在一致性和连贯性。事实上，宪法与部门法之间的关系远比单向的价值流动更为复杂。正如宪法学者王蔚教授所指出的，宪法和部门法之间存在着双向的互动和影响。
这种双向互动被王蔚教授理解为一种“下沉式流动”和“上移式流动”的过程。一方面，宪法的价值和原则通过立法、对法律的合宪性审查和合宪性解释“下沉”到部门法中；另一方面，部门法中的某些原则和规范也可能通过长期以来的观念变迁，以修宪或者宪法解释的方式“上移”到宪法层面，成为宪法价值、宪法规范、宪法原则的一部分。这种双向互动不仅丰富了宪法的内涵，也确保了法律体系的灵活性和适应性。在澳门的语境下，我们正是见证了这种“上移式流动”的典型案例。通过在《澳门基本法》中塑造多元化的“国有土地”和“私有土地”概念，澳门乃至葡萄牙法律体系中的物权法规范得以融入基本法的解释框架。这种做法不仅保护了澳门地区法制的稳定运行，也体现了“一国两制”原则下对澳门特色法律制度的尊重和保护。
值得注意的是，对宪法控制力的强调往往源于对二战后立法权滥用的反思。其目的是通过价值控制为民主立法设定边界，防止民主过程可能带来的负面后果。然而，这种控制主要体现在价值层面，而非具体的规范和立法细节。澳门地区回归前后并不存在立法权至上的传统，更不具备上述“反思立法权”的历史基础。因此，在处理《澳门基本法》与《土地法》等部门法的关系时，我们应当对普通立法采取更为灵活和包容的态度。基于以上分析，笔者认为，在法教义学的层面上，我们应当容纳一种多元的土地所有权概念进入《澳门基本法》的解读中。这种方法不仅能够调和基本法与本地立法之间的潜在冲突，也能够更好地反映澳门特别行政区法律制度的独特性。同时，这种做法也为我们理解和处理“一国两制”框架下的法律问题提供了有益的启示。
五、《澳门基本法》第7条的实务应用
尽管学理解释在法学研究中具有重要地位，但从社会塑造的角度来看，立法和司法等法律实务领域对具体法律条文的解释往往具有更为深远的影响。相较于纯粹的学理争辩，实务界对法律的理解更能直观反映一个社会所面临的实际问题和挑战。因此，法律评注的编纂过程中，全面梳理和分析相关法律的实务观点变得尤为重要。这种方法不仅能够抚平学术理论与实践需求之间的鸿沟，还能为法律研究提供更加丰富和切实的素材。
（一）“国有土地”的使用和开发
在今天的澳门，根据《澳门基本法》第7条规定，国有土地“由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发，其收入全部归澳门特别行政区政府支配”。政府批给和租赁已成为自然人或法人使用、开发国有土地的唯一合法途径。这一规定不仅确立了国家对土地的所有权，也为土地资源的有效管理奠定了法律基础。澳门回归祖国后，其法律体系经历了深刻的变革。《澳门基本法》的实施和新《土地法》（第36/2013号法律）的颁布，标志着澳门特别行政区法制建设的重要里程碑。
在司法领域，法院在案件TUI41/2007的裁决中进一步证实了澳门特区根据民事法或普通法律拥有土地使用权的可能性，揭示了《基本法》第7条在承认澳门特区政府对土地和自然资源拥有使用、开发、出租或批给个人、法人使用等方面的权利上，体现出对经济发展和主权考量的平衡。这些考量不仅与中华人民共和国宪法的规定相符，而且也为澳门特别行政区在公有制财产框架下对土地和自然资源的所有权提供了法律基础。
为适应社会发展需求，澳门特区政府制定了多样化的土地批给和出租方式。这些方式主要包括四类：（1）永久性批租地（即政府租借批地）；（2）有期限批租地（即政府租赁地，期限为25年）；（3）政府公共土地；（4）临时性使用式占用地（批租期为1年，可续期）。此外，根据用途不同，批地又可细分为商业、住宅、工业、酒店、写字楼、社会设施、停车场和其他用途等类型。这种分类体系既反映了土地使用的多元化，也体现了政府对城市规划和土地资源配置的精细化管理。值得注意的是，回归前澳葡政府曾批给的“长期租借”在新法律体系下得到了特殊处理。根据新《土地法》第87条第1款，只有在新法生效前已建立的传统“长期租借”才能继续有效，�帐苄路ㄔ际�。
在澳门现行法律框架下，国有土地、城市土地或具有城市规划利益的土地通过租赁或转租形成了一套复杂的复合权利体系。这种权利授予承租人或转租人在国有土地上建造、改造或维护建筑物的权能，其具体目的和限制均在租赁合同或转租合同中明确规定。根据《土地法》第42、43及47至53条，当建筑物或其部分以层产权形式确立时，此租赁权利（属用益物权）具有临时性质，最长期限为25年，�湛擅扛�10年续展一次。这种租赁权利的设置不仅赋予了承租人相当程度的土地使用权，还衍生出一系列重要权利。承租人有权在法律规定的条件下，转让建筑物或其独立部分的产权，�湛啥杂勺饬奕�利所衍生的权利进行抵押，包括建筑物及其独立部分的产权。这一安排既保障了国家对土地的所有权，又为土地使用者提供了灵活的权益保护机制。
（二）“私有土地”的基本法解释
根据《澳门基本法》第七条，私有土地有且仅有“在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地”这一种形式。但是这样的表述下，何谓“依法”、依据什么法、经过什么样的“确认”程序，都是有待进一步解释的问题。而澳门现实中偏偏存在大量未经确认的，权属状态存在争议的土地，这一类问题的解决就需要对上述条款进行解释，其中最有名的问题，就是“纱纸契”。
“纱纸契”，这一传统土地契约形式，其渊源可追溯至清朝时期，主要在澳门的凼仔和路环地区盛行。它作为土地业权的凭据，在当地扮演着重要角色。清政府及其后的民国政府皆发放田契，俗称“红契”或“纱纸契”。这些契约详细记载地点、位置、面积、坐向及交易时间等关键信息，以证明土地归属。
葡萄牙占领澳门后，这种立契方式仍然延续了一段时日。然而，随着时间推移，澳门半岛上的大部分此类土地，后来都在葡国政府下属登记局（今物业登记局）进行了物业登记，转而采用“西契”制度。但在凼仔岛和路环岛，情况却有所不同。部分当地居民未向登记局登记其土地及房产的业权，导致相关部门缺乏权属证明文件。尽管业权仍在原居民间代代相传，“纱纸契”的合法性问题却始终悬而未决。
1980年，政府在制定旧《土地法》时，刻意回避了对“纱纸契”的立法管理。当时，大量界限模糊、彼此重叠的“纱纸契”和“红契”引发了诸多纠纷。1987年中葡联合声明签署后，成立的“中葡土地小组”曾就此问题展开研究，但直至1999年澳门回归，这一问题仍未得到妥善解决。政府不承认“纱纸契”的主要考量有三：（1）它�辗枪俜轿募�，缺乏法律效力；（2）当事人多已作古，无从对证；（3）难以排除伪造的可能性。虽然法律中存在“和平占有”的概念，但其执行需经法律程序确认，而政府有权提出异议，使相关手续难以完成。
《基本法》第7条规定，这些未经登记的土地成为国有土地，但房屋业权仍由原居民持有。这一规定引发了一系列社会问题，�斩酝恋乜�发造成阻碍。第7条中关于“依法确认”的时效性和依法性，为进一步讨论提供了宪制层面的规范基础。由此可见，"纱纸契"在法律地位上存在明显的脆弱性，而相关的社会问题也错综复杂。这不仅反映了澳门特殊的历史背景，也凸显了在现代法律框架下处理传统权益的挑战。
1.“依法确认”的教义学解读
（1）“依法确认”的时效性
澳门《基本法》第7条关于土地权利的规定，虽有条件地确认了私有土地权利，却也埋下了一系列模糊和争议的种子。这条法律的核心在于有限度地承认原有私有土地的所有权，但�詹谎有�原有土地法中关于私有土地取得的规定。若这些规定继续有效，将可能引发新的私有土地财产权，与特区土地属国家所有的基本原则相悖。在探讨《基本法》第7条时，不可避免地会涉及“依法取得”的私有土地财产权的时效性问题。这就引出了一个关键问题：澳门回归前后对私有土地权利的确认行为究竟是过渡性的还是持续性的？换言之，这些权利是应随着特别行政区的成立而立即完成整理，还是应作为一个历时性的过程逐步进行？对此，学界存在两种主要观点：
第一种观点主张，土地私有权利的确认应以特区成立为时间界限。持此观点的学者认为，《基本法》的生效标志着对过去土地权利状况的整理已经完成，澳门特别行政区的成立意味着新的法律秩序的确立。因此，“依法确认”的时效应明确定为特别行政区成立之时。这种观点为特区成立后的法律实施提供了明确的指引，有助于划清法律适用的时间界限，具体而言有几点：（1）在《基本法》公布前已确认的私有土地财产权可以保留；（2）在《基本法》公布后、特别行政区成立前未确认的私有土地财产权，仍可在特区成立前得到确认；（3）1999年12月20日特别行政区成立后，“纱纸契”土地所有权将不再被认可，特区政府也将失去承认此类土地私人所有权的权力。
第二种观点则认为，权利确认应是特区政府的一个持续过程。持此观点者认为，《基本法》仅提供了一个法律框架，而具体的土地权利确认工作是一个需要长期进行的过程。尤其对于那些“声称”为私人所有的土地，需要特区政府进行详细的审查和承认。这种观点强调了在新的法律框架下，如何平衡和确保历史遗留的私人土地权利的合法性和稳定性这一复杂问题，同时也突出了特区政府在土地权属确认中的持续职责和作用。
（2）“依法确认”的依法性
在解析澳门《基本法》第7条中的“依法确认”一词时，我们需要深入理解立法者的精确用意。这一分析可从两个主要方面展开：
首先，“依法确认”�詹痪窒抻�“土地登记”。确认私有财产的过程承认多元的合法取得产权的方式。基本法制定之初，立法者就已考虑到地方法律实践的多样性，�瘴唇�产权的确认方式固化于单一的法律程序。以终审法院第170/2012号案例为例，我们可以看到基本法对于产权确认采取了相当宽泛的立场。即使在缺乏正式登记的情况下，也可以通过其他法律文书，如公证书，来确认土地的私有权。这一判例进一步证实了基本法在产权确认方面的灵活性和包容性。
其次，“依法”这一概念有其特定的条件和时间限定。作为确认的依据，不能抽象地适用于任何历史时期的法律。在这里，“法”专指澳门地区现行有效的法律体系，而非已废止或过时的法律。这一点对于理解“纱纸契”的法律地位尤为重要。“纱纸契”作为一种传统的土地使用凭证，其渊源可追溯至《大清律例》。然而，由于《大清律例》从未被正式纳入澳门的法律体系，“纱纸契”仅仅是民间的交易习惯，而非法律认可的文书。因此，它不应被视为合法确认土地所有权的依据。此外，澳门回归后，对于原有法律的处理遵循了两条原则：（1）新法优先于旧法；（2）后来的法律取代先前的法律。只有那些与国家主权和基本法相符的原有法律才得以保留。这一原则确保了特别行政区政府在满足特定条件的情况下，可以继续承认和应用原有的土地法律。
2.私有土地确权的基本法解释
（1）全国人大常委会对澳门私有土地的解释
《全国人民代表大会常务委员会关于根据〈中华人民共和国澳门特别行政区基本法〉第145条处理澳门原有法律的决定》明确规定了对土地所有权的处理原则要求严格遵循《基本法》第7条的规定，具体而言包括以下主要观点：
第一，认可既有的私有土地，禁绝产生新的私有土地。根据该决定澳门原有的土地法得以保留�粘晌�特区法律但在执行时必须遵循《基本法》第7条的规定。具体而言，原有土地法中对澳门土地划分为本地区公产、本地区私产和私有财产土地的规定得以保留，但不能以此产生新的私有土地财产权。这一措施充分体现了对基本法第145条第2款的尊重。
第二，禁止通过土地出售产生新的私有土地。该决定废除了《土地法》中“出售土地”的规定，明确表示不再通过出售方式在特区产生新的私有土地财产权。这再次彰显了《基本法》第7条保留原有私有土地财产权但不再形成和确认新的私有土地财产权的立法原意。
根据《基本法》第7条和人大常委会决定，土地法中关于纱纸契的规定，在任何条件下都不具备产生私有土地制度的效力，进一步明确了立法原意，即特区成立后将不再产生新的私有土地财产权。这一规定体现了基本法规范性的严格执行�瘴�澳门土地制度的有序运行奠定了坚实的法律基础。
（2）特区法院对《基本法》第7条的解释
截止于2019年澳门基本法案例汇编统计，涉及引用《基本法》第7条针对纱纸契是否取得不动产所有权的有效凭证的案例共6份。以下为主要判决的观点整合：
第一，特区成立前未获确认的土地归国家所有。中级法院189/2010号案、中级法院第190/2010号案、中级法院第543/2010号案（一审）判决内容强调，随着《澳门基本法》生效，根据其第7条的规定，一切在澳门特别行政区成立前未依法获确认的土地均一概归中华人民共和国国家所有�沼商乇鹦姓�区负责管理其使用和开发。
第二，纸面契据无法证明土地的私有权。中级法院第296/2011号案（一审）判决内容，根据《基本法》第7条的规定，在澳门特别行政区成立后，不可能对此前未被认定为私有财产的土地进行新的所有权建立。另外，《土地法》第5条第4款经《1994年7月4日》修改的规定，表明即使用了纸面契据（纱纸契），也无法取得未被登记的土地的私有权，除非该土地在澳门特别行政区成立前已被确认为私有财产。
第三，长期占有无助于取得土地所有权（或永佃权）。换言之，未确认的土地，不能通过时效取得所有权。中级法院第970/2010号案（一审）判决推翻了此前一贯的时效取得规定。在澳门回归前，土地所有权的取得曾经存在一定的灵活性，根据1994年颁布的法律第2/94/M号，如果一块土地在没有正式的所有权证书或租赁支付证明的情况下，被私人占有超过20年，那么这块土地可以被假定为已经租赁给私人，且私人可以依据民法关于占有的规定来取得所有权。这一法律安排在当时为土地所有权的确认提供了一种基于占有时间的途径，而非仅仅依赖于书面文件。然而，随着《澳门特别行政区基本法》的颁布和实施，上述基于占有时间取得土地所有权的做法受到了限制。终审法院第2/2013号案（二审）判决内容，根据《基本法》第7条的规定，澳门特别行政区成立前未确认为私有财产的土地，在特区成立后不能通过时效取得土地所有权。纱纸契�辗怯行У牟欢�产所有权凭证。只要在澳门特别行政区成立之前相关国家土地尚未确认为私有财产，之后便不再承认在该土地上所建筑的建筑物的所有权。
第三，在特区成立后不可产生新的私有土地权利（所有权或永佃权）。法院对此持明确立场：除非土地长期租借权在特区成立前已依法确认，否则不能再予以确认。这一观点源于对永佃权性质的深入理解。永佃权是一种古老的土地特权形式，它将土地所有权分为出租权和长期租借权两个层面。持有长期租借权的个体实际上享有近似于完全所有权的权利，包括设定和取消地役权，甚至在特定条件下可一次性清缴地租以免除后续义务。尽管一些学者提出，在无法确认土地所有权的情况下，或可考虑确认长期租借权以保障个人的土地利用权益。然而，法院认为这种做法存在问题。虽然长期租借权不等同于完整的土地所有权，但在某些情况下，它实际上构成了一种私人拥有特区土地的形式。这与《澳门特别行政区基本法》第7条规定的“土地所有权属于国家”的原则相矛盾。
第四，司法承认有多种确认私有地权的合法证据。法院强调，《基本法》第7条�瘴唇�土地私有权的确认局限于正式登记这一种方式。相反，法院认可了多种合法证据在确认私有地权方面的有效性。法院特别指出公证书等非传统登记手段在确认土地私有权中的重要作用。这一观点基于澳门民法的规定：物权的设立或转让主要由合同效力产生，而非仅依赖于不动产登记。这一制度在《基本法》制定和《中葡联合声明》签署时仍然有效，因此具有法律上的延续性。法院明确表示，私人土地所有权的确认需要依据法律明确要求的正式购买文件，而非仅凭不动产登记。这意味着，在特区成立和《基本法》生效之前，已被认定为私人财产的不动产权利，其确认�詹唤鼋鲆览涤诓欢�产登记。通过引用TUI第41/2007案和TUI第32/2005案，法院进一步强调了土地私有权确认的时间弹性。即使是在《基本法》实施后才进行的提交或记录，只要能证明该土地私有权在1999年12月20日（澳门回归日）之前已经得到法律确认，该土地仍应被视为私有产权。
（三）法律实务界对相关问题的总体立场
综合分析澳门法律实务界对文中法律问题的总体立场，可以概括为以下几个方面：（1）谨慎保守的态度：澳门法律实务界在处理土地所有权问题上采取了相对谨慎和保守的立场。这种态度主要体现在对新增私有土地的严格限制，以及对历史遗留问题（如“纱纸契”）的审慎处理。这种立场既反映了对国家主权的尊重，也体现了对法律连续性的考虑；（2）平衡性和灵活性：尽管总体态度谨慎，但澳门法律实务界也表现出一定的平衡性和灵活性。这主要体现在对私有土地确权方式的多元化认可，以及在时间界限上的一定弹性。这种做法既保障了国家利益，又在一定程度上照顾了个人权益；（3）历史与现实的融合：澳门法律实务界在处理土地问题时，努力将历史因素与现实需求相结合。一方面尊重历史形成的权益，另一方面又严格限制新的私有土地产生，体现了对历史与现实的平衡考量；（4）法律解释的系统性：从全国人大常委会的解释到特区法院的判例，呈现出一个系统性的法律解释框架。这个框架既尊重《基本法》的核心原则，又在具体实施中保持一定的灵活性，体现了法律实务界对复杂问题的系统性思考；（5）逐步明晰化的趋势：通过一系列的法律解释和司法实践，澳门法律实务界正在逐步明晰化土地所有权相关的法律问题。这种趋势有助于减少法律适用的模糊地带，为未来的土地管理和权益保护提供更清晰的指引。
六、结语
本评注通过对《澳门基本法》第7条及相关法律条文的深入分析，结合澳门终审法院的判例，对该条款涉及的主要争议进行了系统梳理和评析。研究表明，《澳门基本法》与2013年新《土地法》在土地权利方面存在的不一致性，实际上反映了特区法律体系持续完善的过程。这种表面上的矛盾�辗歉�本对立，而是体现了从宪制性法律到具体执行法规的细化过程。在未来的立法和司法实践中，需要进一步明确土地法律地位分类的本土化解释，�杖繁Ｏ挛环ㄓ搿痘�本法》精神的一致性。同时，围绕“私有地”权利法律地位的争议，反映了澳门特区在处理历史遗留问题与现代法治要求之间寻求平衡的努力。评析显示，当前的法律适用趋势倾向于严格限制新私有土地的产生，强化国有土地的法律保护，规范化处理历史性权利凭证，�彰魅匪接型恋厝啡系乃�重标准。通过对终审法院判例的分析，可以观察到法院在适用第7条时，越来越强调《基本法》的最高法律地位，倾向于保护国有土地，在历史性权利确认上采取谨慎态度，�兆⒅胤�律解释的连续性和一致性。
本评注通过系统梳理《澳门基本法》第7条相关争议，为理解和适用该条款提供了更清晰的法理基础。它不仅有助于澳门特区内部法律适用的统一，也为研究"一国两制"下特别行政区法律制度提供了有价值的案例。然而，随着澳门特区法律实践的深入，第7条的解释和适用可能会面临新的挑战。在未来，值得进一步探讨的问题包括：如何在法律适用中更好地平衡国家所有权与私人土地权利保护，特区法律体系中的“特殊性”如何与《澳门基本法》的内地法背景相协调，澳门土地制度的演变对特区经济社会发展的影响，以及与香港特别行政区在类似问题上处理方式的比较研究等。通过这种不断的探索和完善，澳门特区的土地法律制度将能更好地服务于特区的发展，同时为“一国两制”实践提供宝贵的经验。
注释:António Menezes Cordeiro，Da usucapião de imóveis em Macau，Revista Juridica de Macau，1997，página42.
José Gonçalves Marques，A propriedade imobiliária em Macau.
António Menezes Cordeiro，Da usucapião de imóveis em Macau，página420.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau，cit.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau，cit.
Paulo Cardinal，Breve Memória Histórica dos Diplomas Antecedentes e Contextuais da Nova Lei de Terras de Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
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Paulo Cardinal，Breve Memória Histórica dos Diplomas Antecedentes e Contextuais da Nova Lei de Terras de Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau-perspectivas histórica，
estrutural e comparativa，Terceiras Jornadas de Direitoe Cidadania da AssembleiaLegislativa，2011.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau，cit.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau - perspectivas histórica，
estrutural e comparativa，Terceiras Jornadas de Direitoe Cidadania da AssembleiaLegislativa，2011.
澳门《土地法》第11条-第19条：澳门的保留地是指具有特别用途的土地，不受一般使用及占用制度的规范。它可以包括可处置的土地、公产、私产或私有土地。在葡萄牙法律体系中，保留地的概念与澳门类似，通常指的是具有特定公共用途或保护价值的土地。这些土地可能被用于环境保护、历史遗迹保护、公共设施建设等。在其他欧洲大陆法国家中，保留地的定义和意义也大致相同。大陆法系国家，如法国、德国和意大利，通常将保留地用于特定的公共或保护目的。这些土地可能包括自然保护区、历史文化遗址、公共公园等。
澳门第6/80/M号法律《土地法》
Lei n.º1/1999，Aprova a Lei de Reunificação.特殊使用许可证是一种特殊的土地使用授权，用于不符合一般使用和占用规则的特定目的。这种授权由公共行政部门颁发，允许个人在特定时间内使用公共财产，但不转移所有权。特殊使用授权主要用于服务公共利益的活动，如文化活动、体育赛事、公共工程项目等。这种授权具有以下特点：（1）临时性，针对特定事件或活动；（2）不改变所有权，公共财产仍属于政府；（3）灵活性：可根据需求调整使用条件。与之相对的是保留地（Reserva），后者是永久性的，主要用于保护和保存资源。特殊使用许可证的常见例子包括：批准在公园举办节日活动、允许在公共区域建设临时设施等。
参见《中华人民共和国中华人民共和国特别行政区基本法起草委员会第三次全体会议文件汇编》。
参见《中华人民共和国中华人民共和国特别行政区基本法起草委员会第五次全体会议文件汇编》。
私有土地必须满足在特区成立前已获确认和通过法定程序两个条件。参见《中华人民共和国中华人民共和国特别行政区基本法起草委员会第九次全体会议文件汇编》。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第124页。
郑言实：《澳门过渡时期重要文件汇编》，澳门基金会2000年版，第114、119页。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第125页。
李莉娜、许昌：《澳门基本法解读》，澳门理工学院“一国两制”研究中心2021年版，第23-27页。
李莉娜、许昌：《澳门基本法解读》，澳门理工学院“一国两制”研究中心2021年版，第364页。
李莉娜、许昌：《澳门基本法解读》，澳门理工学院“一国两制”研究中心2021年版，第406页。
李莉娜、许昌：《澳门基本法解读》，澳门理工学院“一国两制”研究中心2021年版，第420页。
MARIA LEONOR ASSUNÇÃO， Principios de Direito Penal e direitos e garantias processuais penais dos residentes de Macau，no contexto da Lei Básica， Administração， Número 19/20，1993，p. 131.
Paulo Cardinal，Breve Memória Histórica dos Diplomas Antecedentes e Contextuais da Nova Lei de Terras de Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
Paulo Cardinal，Direitos Fundiários Em Macau - Algumas Questões a Propósito Da Revisão Da Lei De Terras，2013.
参见 高峰：《澳门〈土地法〉中公产与私产概念之辨析──兼谈澳门法律体系中法律概念的冲突》，载《“一国两制”研究》2017年第1期。
参见澳门印务局第6/80/M号法律《土地法》，登刊日期19807月5日，https://bo.io.gov.mo/bo/i/80/27/lei06_cn.asp，2024年3月9日访问。
参见 钱钊强：《澳门基本法》第7条背景下的土地取得时效探略》，载《“一国两制”研究》2013年第2期。
高峰：《澳门〈土地法〉中公产与私产概念之辨析 ──兼谈澳门法律体系中法律概念的冲突》，载《“一国两制”研究》2017年第1期。
参见 沈云樵：《土地法律地位划分对城市规划法之影响》，载《行政》2014年第27卷。
高峰：《澳门〈土地法〉中公产与私产概念之辨析 ──兼谈澳门法律体系中法律概念的冲突》，载《“一国两制”研究》2017年第1期。
Paulo Cardinal，A Lei Básica e o Regime Jurídico Das Terras Na Regiao Administrativa Especial De Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
Tong Io Cheng，Dos Direitos sobre o Aproveitamento dos Solos em Macau，cit.
José Gonçalves Marques:《澳门不动产的所有权国家的私有财产土地和私产土地》，载《法学论丛》2006年12月第3期，第113-123页。
根据全国人民代表大会常务委员会于1999年10月31日通过的《全国人大常委会关于处理澳门原有法律的决定》附加三中的相关条款，废除了《核准土地法》中关于葡萄牙公法人对土地占有或使用权利的特别准照条款。这一条款的废除表明葡萄牙公法人有权对不动产享有所有权，而土地的所有权是出售土地的前提条件。因此，能够推断，葡萄牙和葡澳政府拥有将土地所有权，并能够通过出售土地使购买方获得所有权。
在土地制度上，社会主义公有制包括国家所有制和集体所有制，其中国家所有权和集体所有权体现在法律上就是国家土地所有权和集体土地所有权。中国《民法典》第264条明确了国家所有即全民所有的原则，国有财产由国务院代表国家行使所有权。因此，能够推断出，中国内地所说的“国家所有”并非指向特定的主体，而是一个抽象的概念，代表着全体人民的利益。
参见 沈云樵：《土地法律地位划分对城市规划法之影响》，载《行政》2014年第27卷。
参见 沈云樵：《土地法律地位划分对城市规划法之影响》，载《行政》2014年第27卷。
见艾林芝：《澳门物权法》，北京：社会科学文献出版社，2013 年，209 页。
参见 唐晓晴：《澳门特别行政去土地法中的长期租界制度》，载《北方法学》2012年第1期。
邹双卫：《中国内地与澳门公有土地建设使用制度比较研究》，载《时代法学》2011年第2期。
See Kelsen， H. (1967). Pure Theory of Law. University of California Press.
参见 王蔚：《宪法与民法的双向互动：以法国宪法为例》，载《法学评论》2022年第4期
Cândida Antunes Pires,O direito da família e a prova legal do estado civil em Macau,in Repertório do Direito de Macau,2007.
参见澳门虚拟图书馆名词解释https://www.macaudata.mo/macaubook/encyclopedia/html/22604.htm，2024年3月10日访问。
参见澳门虚拟图书馆名词解释https://www.macaudata.mo/macaubook/encyclopedia/html/22604.htm，2024年3月10日访问。
Paulo Cardinal，A Lei Básica e o Regime Jurídico Das Terras Na Regiao Administrativa Especial De Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
澳门特别行政区网站立法议员区锦新回应“纱纸契”质询https://www.al.gov.mo/uploads/attachment/2017-04/9973958e212a15dc8b.pdf，2024年3月10日访问。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第119页。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第122页。
Chan Kuong Seng，A Propriedade e as Terras no contexto da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau，1999，página161.
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第122页。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第122页。
Chan Kuong Seng，A Propriedade e as Terras no contexto da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau，1999，página161.
Paulo Cardinal，A Lei Básica e o Regime Jurídico Das Terras Na Regiao Administrativa Especial De Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
Paulo Cardinal，A Lei Básica e o Regime Jurídico Das Terras Na Regiao Administrativa Especial De Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
Cândida Antunes Pires，O direito da família e a prova legal do estado civil em Macau，in Repertório do Direito de Macau，2007.
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第123页。
郑言实：《澳门过渡时期重要文件汇编》，澳门基金会2000年版，第114、119页。
《全国人民代表大会常务委员会关于根据〈中华人民共和国澳门特别行政区基本法〉第145条处理澳门原有法律的决定》
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第126页。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第126页。
参见骆伟建：《〈一国两制〉与澳门特别行政区基本法的实施》，广东人民出版社2009年版，第127页。
王禹：《澳门基本法案例汇编》，三联出版（澳门）有限公司2021年版，第50页。
王禹：《澳门基本法案例汇编》，三联出版（澳门）有限公司2021年版，第52页。
王禹：《澳门基本法案例汇编》，三联出版（澳门）有限公司2021年版，第50页。
王禹：《澳门基本法案例汇编》，三联出版（澳门）有限公司2021年版，第59页。
王禹：《澳门基本法案例汇编》，三联出版（澳门）有限公司2021年版，第68-70页。
王禹：《澳门基本法案例汇编》，三联出版（澳门）有限公司2021年版，第68-70页。
钱钊强：《〈澳门基本法〉第7条背景下的土地取得时效探略》，载《“一国两制”研究》2013年第2期。
Cândida Antunes Pires，O direito da família e a prova legal do estado civil em Macau，in Repertório do Direito de Macau，2007.
Cândida Antunes Pires，O direito da família e a prova legal do estado civil em Macau，in Repertório do Direito de Macau，2007.
Paulo Cardinal，A Lei Básica e o Regime Jurídico Das Terras Na Regiao Administrativa Especial De Macau，Estudos relativos A Lei De Terras De Macau，Centro de Formação Jurídica e Judiciária.
Cândida Antunes Pires，O direito da família e a prova legal do estado civil em Macau，in Repertório do Direito de Macau，2007. 作者简介：梁家桦，中国人民大学法学院硕士研究生。 文章来源：《澳门学刊-庆祝澳门回归祖国25周年澳门大学生学术征文比赛获奖论文丛刊》（卷一 英才奖），澳门商务印书馆2024年版，第21-37页。 发布时间：2025/1/13