广州大规模旧城改造 2/3住户同意可强拆 严防钉子户
广州规定2/3住户同意可强拆 严防钉子户
千龙网
安置变化 原址回迁改为就近安置
《意见》明确，旧城改造有三种补偿安置方式，原有的原址回迁方式改变为就近安置，居民原地回迁的可能性较小。拆迁安置补偿标准仍然参考东濠涌拆迁方案，即按三部分补偿――市场评估价、旧城区补偿金和搬迁时限奖励费（后面两部分补偿合称改造奖励），但总补偿额不高于同区域新建普通商品房市场价。这就意味着未来旧城改造拆迁安置补偿标准会与同区域一手楼价接近。
市国土房管局称，《意见》曾选取了越秀区东濠涌整治项目和荔湾区宝盛沙地二期旧城改造项目作为试点。这就意味着未来旧城改造拆迁补偿安置标准会与东濠涌整治项目等相似，其拆迁补偿费会与周边一手楼价持平。据悉，东濠涌拆迁补偿标准最高达到1.3万多元/平方米，与当时周边一手楼价持平。
只一套房 拆迁后最低补偿
《意见》加大了对低收入家庭拆迁补偿的力度。对于符合广州市低收入家庭条件的家庭，如果被拆迁房屋是唯一产权，其最低补偿面积为
另外，即使不是低收入家庭的广州城镇居民，只要是被拆迁人是唯一产权住宅，如果选择异地永迁也可以按最低
无房产证 符合办证难房屋照样补偿
据悉，以往不少合法的住房因为没有房产证而无法享受拆迁补偿优惠。对此《意见》明确，凡是符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的办证难住房，即使没有领到房产证，也视为领取房产证的标准来补偿。
防钉子户 2/3户数签字后可申请强拆
据悉，为了防止钉子户的出现而影响旧城改造，《意见》也规定，如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。被拆迁人和房屋承租人逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。
专家视点 或带动二手楼价上涨
中原地产项目部总经理黄韬分析说，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手楼价的上涨。据悉，去年东濠涌河涌整治拆迁，补偿价最高达13360元/平方米，促使周边二手楼价急升50%，这一现象将可能在未来旧城改造拆迁中不断出现。黄韬说：“如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房，可能会提高拆迁成本，使得开发商参与旧城改造的积极性下降。”
（本文来源：千龙网）
关于印发《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》的通知
穗国房字〔2009〕1431号
各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
为推进实施“中调”战略，加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境，优化和提升城市功能，建设宜居城市，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，经市政府同意，现将《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请向我局反映。
广州市国土资源和房屋管理局
二○○九年十二月三十一日
广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）
为积极实施“中调”战略，在保护城市历史文化的基础上，加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境和市容市貌，优化和提升城市功能，建设宜居城市，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就旧城更新改造拆迁补偿安置工作提出如下意见：
一、经批准的市辖区旧城更新改造项目和城市基础设施建设项目范围内国有土地上房屋的拆迁补偿安置，适用本意见。
二、各级人民政府和各相关部门应当坚持“公开、公平、公正”的原则，推进旧城更新改造工作，保障最大多数人民群众的切身利益，切实维护社会稳定。
各区人民政府具体负责本行政区域内旧城更新改造项目的房屋拆迁补偿安置管理工作。
各区规划、建设、国土房管等有关部门应当按照区政府统一部署，认真履行各自职责，共同推进旧城更新改造工作。
三、各区政府从实际出发，按照“规划先行”的原则，编制旧城更新改造规划；在规划指导下，有计划、分步骤地实施旧城更新改造，制订改造及补偿方案；在旧城更新改造实施前就改造及补偿安置方案公开征询意见，广泛听取和尊重改造范围内居民意见。
四、市、区人民政府应当根据旧城更新改造的安置需要，优先利用存量建设用地，有计划、分步骤统筹建设一定数量的跨区域异地安置住房和本区域就近安置住房。“跨区域”和“本区域”以市辖区行政区划为准。
五、旧城更新改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式之一：
（一）货币补偿；
（二）跨区域异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；
（三）本区域就近安置（下称：就近安置）。
旧城更新改造项目范围内非住宅房屋拆迁，对被拆迁人主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。
六、被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。
为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励（含按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%补偿增幅及本意见第十二条规定的搬迁时限奖励费）。住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于 被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的有关规定，拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至
七、住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置方式的，异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积（下称：应当补偿面积）按照以下公式确定。具体计算公式：应当补偿面积=（被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格÷异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。
异地永迁安置住房的实际建筑面积大于或小于应当补偿面积的，超出或不足部分按照异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格×面积差来结算差价。
八、住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。
安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。
九、被拆迁住宅房屋合法产权的建筑面积小于
（一）被拆迁人选择异地永迁的，应同时具备以下条件：
1．被拆迁人具有广州城镇户籍；
2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。
（二）被拆迁人选择就近安置的，应同时具备以下条件：
1．被拆迁人具有广州城镇户籍；
2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。
3．被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭的住房保障条件。
（三）被拆迁人选择货币补偿的，应同时具备以下条件：
1．被拆迁人具有广州城镇户籍；
2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。
3．被拆迁人符合我市低收入家庭标准。
被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式适用本条规定。
十、符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。
符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。
十一、按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。过渡期限内，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，拆迁人提供的周转房使用面积应不少于被拆迁房屋原使用面积。
十二、为加快推进旧城更新改造工作，旧城更新改造项目可以实行搬迁时限奖励制度。拆迁人可以按照被拆迁人、承租人（包括公、私房承租人）在规定搬迁期限外提前搬迁和在规定搬迁期限内按时搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励费。搬迁时限奖励费标准应当控制在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定。
十三、房屋补偿安置面积以房地产权证记载的合法面积为准。
符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2008〕7号，下称7号文）规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按7号文确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。
违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对
十四、拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：
（一）
（二）
按前款第（一）、（二）项计算的货币补偿款低于按照本意见第六条有关住宅用途计算出来的补偿总额（即货币补偿款加上改造奖励）的，应当按照本意见第六条规定确定补偿。
十五、国土房管等相关部门应当加强拆迁评估市场监管力度，确保评估结果依法公正。同一旧城更新改造项目原则上由一家房地产评估机构负责实施评估。被拆迁人对评估结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估。
十六、对已批准实施的旧城更新改造项目，各区人民政府应督促拆迁人限期组织实施拆迁补偿安置，在旧城更新改造决定规定的拆迁期限内，通过协商达成拆迁补偿安置协议。如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。
被拆迁人和房屋承租人对行政裁决结果不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。
十七、本意见所规定的改造奖励费、搬迁时限奖励费以及
就同一旧城更新改造项目，新建普通商品住宅市场价格标准一经确定不因随后市场变动情况而调整。
十八、本意见自公布之日起施行，有效期五年。本意见施行前已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目不适用本意见。
广州旧城更新改造拆迁涉60万人 资金超千亿
广州旧城更新改造规划纲要昨起征求意见 风貌协调区新建筑主体限高
广州要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造。穿越2000多年历史烟尘的广州城，其城市的记忆和内核，怎么拆、怎么留？旧城改造要怎么改才能实现社会价值和土地经济价值的平衡点，怎么改才能保持市民心目中老城区的面貌，才能维持老广州的风土人情？……昨日开始，市规划局向社会公布旧城更新改造规划纲要（含分区控制图）和历史文化遗产名录，向社会各界和市民广泛征求意见。
文/记者倪明 通讯员冯卫南、唐晓玲、陈国清、全裕霖
三大内容请你提意见
据市规划局介绍，2003年开始组织编制的《广州市历史文化名城保护规划》正在纳入新一轮城市总体规划（2010~2020）进行最后的修改完善。目前广州市已形成由《历史文化名城保护规划》、历史街区（历史文化保护区）保护规划、文物保护单位保护规划和紫线控制、近现代优秀历史建筑保护等多层次点、线、面相结合的名城保护规划体系。本次向社会公示的保护规划内容具体包括：
一、广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）：本规划所指旧城（区）是建成时间超过30年的历史旧城，范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，面积约54平方公里。包含越秀、荔湾、海珠三区的合围地段。该纲要提出广州市旧城更新改造的规划目标、原则和策略，将指导全市旧城更新改造具体规划编制工作。
二、广州市旧城更新改造规划――保护控制分区图：该分区图总面积约54平方公里，主要针对旧城区建成时间超过30年的历史城区，划分为4个保护控制分区：（一）文物保护单位保护范围，总面积约1.08平方公里。（二）历史文化街区和近现代优秀建筑、工业遗产保护范围：总面积约3.23平方公里。（三）风貌协调区范围：总面积约20.39平方公里。（四）一般旧城区范围：总面积约33.61平方公里。市规划局依照相关法律和法定规划对上述地区的更新改造分别提出了规划保护和控制指标要求。
三、广州市内文保单位、历史文化名城及保护区保护规划、骑楼保护规划、近现代优秀建筑、工业遗产名录。对该类信息，市规划局还将进一步征求市文广局和相关单位的意见，完善名录的目录和相关信息。市规划局欢迎社会各界提供新的、遗漏的历史文化资源线索。
改造7问
1模式
问：各区按一个模式改造？
答：分区分类，一区一策。
各区旧城更新所面临问题各不相同，《纲要》提出，按照“分区分类、一区一策”的办法改造。
越秀区：从“聚人”到“聚财”
大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心。做大文化休闲娱乐经济，强化夜广州特色。
荔湾区：从“走人”到“调人”
从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区。
海珠区：从“引人”到“留人”
从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，限制居住功能的扩张，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展。增加就业岗位，提升地区经济活力。
2规模
问：涉及人口、资金有多大？
答：60万人口，资金逾千亿。
据初步测算，旧城拟拆除建筑1050万平方米（其中危破旧建筑973万平方米，基础设施建设拆迁涉及80万平方米质量较好建筑），涉及整体拆除重建地块（旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村）的用地约5.53平方公里；局部拆除改造（旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换）的用地约3.73平方公里；历史文化街区用地约3.23平方公里，涉及建筑480万平方米；其余整治更新建筑规模约7500万平方米。
“拆迁涉及60万人口，资金超过1000亿元。”主持《纲要》设计的广州市规划勘测设计院副总规划师赖寿华说，市三旧办正在制定拆迁安置政策，分货币补偿、就近安置和外迁安置三种，具体会有多少居民迁出旧城，要视居民意愿而定。对于巨额改造资金从何而来，《纲要》提出积极探索旧城更新改造资金筹措新方式，利用市场机制多元化筹措资金，在政府引导下吸引市场资本的参与，提高旧城更新改造的效率，减轻政府的财政负担。
加大对旧城更新改造工作的财政支持，由市级财政安排专项资金，为旧城更新改造项目运营创造条件。
3密度
问：改造后容积率提高？
答：会“长高”不会变密。
规划确定旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。目前，广州旧城总建筑面积约为9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。
为什么旧城改造后容积率反而提高了呢？对此，广州市规划局副局长李萍萍解释，这是“低层高密度”的建设模式向“高层、低密度”的转变，大量危破房拆掉后，腾出来的土地可以建更多的绿地和配套设施。“而且我们对区域建筑限高，要求新建建筑主体身高不超过
4交通
问：旧城交通如何改善？
答：设保护区限制私家车。
对于改善旧城交通，《纲要》提出，应避免对旧城街道进行大规模拓宽，而是通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。在老城区，应倡导公交主导的出行模式。
《纲要》还提出，在旧城区划定部分区域作为交通保护区，通过停车收费、通行收费调节交通需求，创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。“慕尼黑、伦敦、上海都有交通保护区”，李萍萍表示，广州也有此设想，交通保护区内限制私人小汽车进入，不过，具体划定哪些区域还要后续再详细研究。
5环境
问：旧城环境如何提升？
答：增绿地和社区公园。
改造后，确保每个社区居民在
规划旧城区公共绿地
6学校
问：学校是否变少了？
答：撤并麻雀学校。
《纲要》提出，新增小学6所，减少麻雀小学和不合理规划小学22所。规划新增中学2所，减少不合理规划中学8所。
从数字上看，新增学校数目不及减少数目，难道老城区学校要变少？“老城区不是学校、学位不够，而是麻雀学校多”，广州市规划勘测设计院副总规划师赖寿华表示，广州将撤并麻雀学校，建大规模的学校，荔湾区教育专项规划已经启动。
7历史
问：如何传承历史文脉？
答：改造时有保有放。
《纲要》提出，根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围，进行重点保护。20.39平方公里的旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标，更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对文物保护单位的修缮和利用。历史文化街区的容积率和密度都不能超过原标准，一般旧城地区的非保护地块可适当提高开发强度。
名词解释 旧城风貌协调区
旧城风貌协调区是指能完整再现广州地方传统文化、生活特色、传统风貌、历史建筑较为密集、具有较大历史价值的城市地区。其空间范围涵盖《广州市历史文化名城保护规划》所确定的历史文化街区及其建设控制地带，以及《纲要》所确定的重要的环境协调区，其范围约为20.39平方公里。
其中，荔湾区风貌协调区的具体范围为：荔枝湾路－多宝路－昌华涌街以东，龙津路－康王路－长寿路以南，人民南以西，黄沙大道－沙面珠江岸线以北的围合地区。
越秀区风貌协调区的具体范围为：人民路以东，越秀公园以南，东濠涌-烈士陵园以西，珠江边以北的围合地区，以及华侨新村、农林上路、新河浦、二沙岛街区。
海珠区风貌协调区的具体范围为：珠江以南，江湾路以西，同福路以北的围合地区，以及中山大学校区。
一般旧城区是指在旧城区内，除去风貌协调区范围以外的旧城地区。
贴心指引
规划公示和收集意见的时间：
了解信息途径：市民除通过新闻媒体了解信息外，还可上市规划局官方网站www.upo.gov.cn查询下载更加详细的文字和图片信息。
意见反馈及联系方式：
1.电子邮箱：guihua907@126.com；
2.信函邮寄地址：广州市吉祥路80号城市设计处；
3.传真电话：83329892。
文章来源：中国宪政网 发布时间：2010/1/28